Obtención de permisos de construcción en la República Dominicana: Guía detallada

Te has enamorado de las impresionantes playas, la vibrante cultura y la gente amigable de Las Terrenas, y ahora has decidido construir la casa de tus sueños en este paraíso caribeño. ¡Felicidades! Pero, por emocionante que sea esta decisión, construir una casa en la República Dominicana también puede ser un desafío. Podrías experimentar un choque cultural y encontrar que el enfoque del proceso de construcción en la República Dominicana es bastante diferente de lo que estás acostumbrado.

Sin embargo, no dejes que eso te desanime. Con la orientación y preparación adecuadas, obtener todos los permisos de construcción necesarios en Las Terrenas puede ser un proceso mucho más fluido y gratificante. En este artículo, te guiaremos a través de los documentos requeridos y los costos para obtener permisos de construcción en la República Dominicana (actualizado en noviembre de 2024). Trabajando con profesionales locales y tomándote el tiempo para entender la cultura y las costumbres locales, puedes asegurarte de que el proceso de construcción sea lo más fluido y exitoso posible.

En este artículo, discutiremos todos los tipos de permisos que se requieren obtener antes de comenzar la construcción de tu casa o proyecto. Hay muchos permisos que conducen a uno que es el más importante y toma más tiempo. Todo el proceso tarda entre 6 y 12 meses si todo va según lo planeado.

Tabla de contenido:

1. Permiso del Ayuntamiento (Ayuntamiento)
2. Permiso de Agua y Alcantarillado (INAPA)
3. Permiso de Electricidad (Luz y Fuerza)
4. Permiso Ambiental (Medio Ambiente)
5. Permiso del Ministerio de Turismo (MITUR)
6. Permiso de construcción final (MOPC)

1. Permiso del Ayuntamiento (Ayuntamiento)

Si estás planeando construir una casa en Las Terrenas, el primer paso es obtener el primer permiso para construcción de parte del ayuntamiento. Este proceso implica solicitar un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo en el Departamento de Procesamiento de Planes.

El servicio está abierto al público en general y es ofrecido por el Departamento de Procesamiento de la Dirección de Urbanismo. Puedes solicitar el servicio en línea o por teléfono, e implica presentar varios documentos, incluyendo:

• una carta de solicitud
• certificado de título de propiedad
• plan de levantamiento catastral
• plan de ubicación del proyecto
• levantamiento del uso del suelo y densidad circundante.

También necesitarás realizar varios pagos, incluyendo un pago de recibo de uso de suelo de RD$2,000.00, un pago de recibo de inspección de RD$1,000.00 y un pago de recibo de uso de suelo de urbanización y/o subdivisión de RD$30,000.00.

Una vez que hayas presentado todos los documentos necesarios y realizado los pagos requeridos, el ayuntamiento llevará a cabo una inspección de tu terreno y revisará tu expediente. Si todo está en orden, el Gerente de Procesamiento lo enviará al Departamento de Catastro para la revisión de los documentos legales. Luego, se enviará al Departamento de Urbanismo para llevar a cabo el Uso del Suelo y, si se aprueba el proyecto, se elaborará un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo.

Todo el proceso dura alrededor de 15 días hábiles, y el ayuntamiento verificará lo que ha sido aprobado. El costo del permiso varía dependiendo de los requerimientos, y se aplica indexación por inflación a estas tarifas cada año.

Vale la pena señalar que el ayuntamiento ofrece un servicio de consulta para verificar proyectos antes de ingresar al departamento de planificación urbana. Este servicio te permite verificar los límites y las alturas permitidas en el área donde planeas construir. Los días de consulta son los martes y jueves.

2. Permiso de Agua y Alcantarillado (INAPA)

El segundo paso en el proceso de obtención de permisos son los 2 diferentes permisos del Instituto Nacional de Aguas Potables y Alcantarillados. Sigue leyendo para conocer el propósito de estos permisos así como la lista completa de documentos requeridos para obtenerlos.

1. Solicitud de no objeción para conexión a un Acueducto y/o red de Alcantarillado operado por INAPA

La solicitud de no objeción para conexión a un sistema de Acueducto y/o Alcantarillado operado por INAPA permite a los promotores del proyecto verificar la viabilidad de la fuente (diámetro, tipo y característica de la red de distribución existente) que se considerará para el suministro de agua potable del proyecto y/o la viabilidad de conectarse a una red de alcantarillado existente para descargar sus aguas residuales. INAPA verificará que la conexión no afecte el sistema existente o el servicio en el área y/o si está disponible o no.

Esta no objeción es esencial para el promotor y diseñador de las instalaciones hidrosanitarias para llevar a cabo el diseño del proyecto con el conocimiento de si es posible realizar dichas conexiones y dónde, por lo que debe ser previa a su presentación a INAPA para revisión y aprobación. No cumplir con esto puede causar retrasos en la aprobación del proyecto y costos adicionales al promotor que no son atribuibles a INAPA.

Para solicitar una no objeción para conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operado por INAPA con el propósito de suministrar un proyecto con agua potable y/o permitirle descargar sus aguas residuales en el sistema de alcantarillado, se requiere lo siguiente:

• Comunicación dirigida al Director Ejecutivo de INAPA, solicitando la emisión del certificado de no objeción a dichas uniones, especificando: el nombre y número de teléfono de la persona o empresa a nombre de quien se emitirá la no objeción, junto con el nombre correcto y único del proyecto.
• Informe descriptivo del proyecto indicando: la naturaleza, objetivo y descripción del proyecto; ubicación georeferenciada.
• Oferta-demanda del proyecto y punto de conexión y/o descarga propuesta.
• Títulos de propiedad del terreno de ubicación en el área de captación y área de acceso o autorización del propietario en caso de que sea una persona diferente al propietario del proyecto.
• Copia del documento de identidad del solicitante y del representante que presenta el proyecto (cédula de identidad o pasaporte).
• Recibo de pago de RD$10,000.00, no reembolsable, realizado en efectivo mediante un cheque certificado o de administración a nombre del Instituto Nacional de Aguas Potables y Alcantarillados (INAPA), por concepto de Recepción de la comunicación con la información básica del proyecto para solicitud de no objeción para conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por INAPA. (Requiere recibo previo disponible en el Departamento de Ingeniería para ser entregado junto con el cheque de caja).

2. Solicitud de aprobación del proyecto

Los desarrolladores pueden solicitar aprobaciones de sistemas hidro-sanitarios para sus proyectos a INAPA antes de obtener licencias de construcción de MIMARENA y MOPC. INAPA no proporciona certificados de aprobación para proyectos preliminares, excepto para estudios de fuentes para asegurar la viabilidad. Los proyectos de viviendas unifamiliares con conexiones iguales o menores a ½” pueden solicitar autorización de conexión directamente en la oficina comercial regional de INAPA. Todos los demás proyectos deben ser revisados y aprobados por la Dirección de Ingeniería de INAPA, a menos que el proyecto cumpla con ciertos criterios y reciba comunicación por escrito de la dirección.

Para solicitar la aprobación del proyecto, debe presentar lo siguiente:

• Una comunicación al Director Ejecutivo de INAPA, que incluya una breve descripción del proyecto, firmada por la persona y/o empresa a nombre de quien se emitirá la aprobación.
• Dos juegos de planos impresos a escala del sistema de plomería firmados por el ingeniero responsable de los diseños.
• Dos juegos de planos impresos a escala con la ubicación y localización del proyecto aprobados por el ayuntamiento o autoridad municipal competente.
• Dos informes técnicos impresos (informe descriptivo y de cálculo).
• Dos discos CD que contengan planos de ubicación, planos arquitectónicos dimensionados, planos de plomería e informe técnico.
• Aprobación de la Oficina de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento.
• Certificado de No Objeción de INAPA.
• Copia de la carta de «Análisis Previo» del Ministerio de Turismo (MITUR), si aplica.
• Título de propiedad del terreno.
• Plano catastral de la propiedad.
• Copia del documento de identidad del solicitante y del representante.
• Recibo de pago de RD$5,000.00.
• Formulario de recepción de documentos con información del proyecto y de contacto.

Al completar el proceso de revisión, se le solicitará un tercer juego de planos ya corregidos (si aplica) para el sellado correspondiente.

3. Permiso de electricidad (Luz y Fuerza)

El tercer paso para obtener todos los permisos necesarios para iniciar la construcción de su proyecto soñado, es obtener los 2 permisos del proveedor de electricidad llamado Luz y Fuerza.

1. Requisitos y procedimiento para la interconexión de proyectos aprobados

Este permiso es necesario para la interconexión de su proyecto aprobado a la red eléctrica. Para ayudarle a navegar por el proceso, hemos esbozado los requisitos y procedimientos para obtener este permiso:

Requisitos:

• Tener el plan debidamente aprobado y dentro del plazo de su validez.
• Haber completado la construcción de la parte que no se encuentra en las cercanías de las redes eléctricas.
• Pago del proyecto en la oficina del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODE).

Procedimiento:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico a cargo del proyecto debe presentar los documentos requeridos y solicitar una inspección de la construcción eléctrica comunicándose con Luz y Fuerza.
2. En el plazo de una semana, Luz y Fuerza enviará un informe con las correcciones necesarias y una lista de materiales requeridos para la interconexión. Si hay correcciones, el ingeniero debe repetir el paso 1.
3. El solicitante debe informar a Luz y Fuerza sobre la inspección de los materiales de interconexión y proporcionar la hoja técnica y garantía del transformador mediante comunicación.
4. Si todas las correcciones se han hecho correctamente y los materiales necesarios están completos, Luz y Fuerza proporcionará una carta de aceptación y un estimado de la interconexión en el plazo de una semana. Si algo está incompleto, el solicitante debe repetir el paso 3.
5. El solicitante debe realizar el pago por el monto del presupuesto.
6. Después de realizado el pago, Luz y Fuerza procederá a interconectar el proyecto en el plazo de 15 días.
7. Una vez que el proyecto esté interconectado, el cliente puede iniciar el proceso de contratación del servicio eléctrico.

2. Requisitos y procedimiento de tramitación para la aprobación de planos

Este servicio implica el procesamiento de planos eléctricos para proyectos privados y está disponible a través de la Oficina Comercial. Está destinado a inversores y proyectistas que requieren este servicio. El procedimiento a seguir es presentar el plano y la documentación requerida en la Oficina Comercial.

Lo que necesita presentar:

1. Una carta de asignación del ingeniero a cargo, especificando su nombre y una copia de la cédula de identidad del propietario o RNC y documentos de la propiedad.
2. Un formulario de Presentación de Plan de Proyecto completo.
3. Dos copias impresas de los planos en tamaño 24″x36″ o un plano digital en formato DWG con los siguientes detalles:

• Ubicación del proyecto (con señalización adecuada y norte)
• Levantamiento eléctrico del proyecto
• Vista frontal, lateral y en planta de transformadores en postes (si aplica)
• Detalles sobre los transformadores de montaje en PAD (si aplica)
• Detalles de zanjas enterradas (si aplica)
• Detalle de puesta a tierra
• Tabla resumen de estructuras eléctricas
• Cálculo de selección de transformador
• Detalle de carga del proyecto
• Leyenda (con los símbolos actualizados del estándar SIE utilizados en el proyecto)
• Tarjeta de presentación del ingeniero a cargo con su número CODIA y firma, descripción del proyecto, dirección específica, potencia a conectar y tipo de conexión (1Ø o 3Ø)
• Cálculos de caída de voltaje (para verificar la regulación permitida en el estándar)
• Diagrama unifilar
• Número de enchufes por transformador en el diagrama unifilar
• Especificar las mediciones utilizadas en los módulos según el estándar
• Tabla en un plano explicando la entrada de carga a ser interconectada por etapa en detalle, incluyendo hora y fecha de entrada de cada etapa
• Utilizar el número necesario de hojas para cumplir con las disposiciones.

4. Planos aprobados por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC), si aplica.
5. Pago por la presentación del plano.
6. Una copia de la tarjeta CODIA.

Cómo presentar sus planos:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico a cargo del proyecto debe presentar los documentos mencionados anteriormente.
2. Luz y Fuerza de Las Terrenas visitará y corregirá la propuesta eléctrica en un plazo de 10 días hábiles.
3. El ingeniero a cargo debe hacer correcciones y presentarlas a Luz Y Fuerza (con el plano original y corregido). Este paso se repetirá hasta que se hagan todas las correcciones posibles.
4. Luz y Fuerza solicitará 5 copias de los planos físicos para aprobar.
5. El ingeniero debe imprimir, firmar y presentar las copias solicitadas a la empresa.
6. En un plazo de 5 días hábiles, Luz y Fuerza entregará 3 copias aprobadas de la carta de aprobación, autorizando al diseñador a comenzar la construcción del proyecto eléctrico.

Por favor, tenga en cuenta que:

• Los planos que han sido aprobados serán válidos por un año, y después de este período, el procedimiento debe repetirse.
• Luz Y Fuerza tiene el derecho de modificar el diseño aprobado en caso de cualquier cambio necesario en las condiciones del terreno o situaciones externas.
• La aprobación del plano no autoriza la interconexión del proyecto hasta que se complete el proceso de interconexión.
• Es responsabilidad del cliente asegurar la correcta electrificación del proyecto, ya que Luz y Fuerza solo valida hasta el medidor.
• Con la aprobación del plano, el cliente está autorizado a construir el proyecto sin interferir en las líneas de media tensión y otras propiedades de Luz Y Fuerza.
• Si proporciona los materiales usted mismo, Luz y Fuerza no aceptará ni aprobará el uso de materiales usados.

Para proyectos con una capacidad entre 10 y 300 kWa la tarifa es RD$3,000, y para proyectos con mayor capacidad la tarifa es RD$6,500.

4. Permiso ambiental (Medio Ambiente)

En el cuarto paso de nuestro viaje de obtención de permisos, necesitamos solicitar la autorización ambiental para un proyecto. Los siguientes documentos deben ser presentados al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales:

• Una carta de solicitud de autorización ambiental.
• Un formulario de registro completo para la autorización ambiental del proyecto, obra, o actividad.
• Una copia de la identificación y cédula electoral del promotor y representante o pasaporte (si es extranjero).
• Una copia del Registro Nacional del Contribuyente (RNC) a nombre de la empresa.
• Una copia del Registro Mercantil.
• Una copia de la escritura de propiedad. Si el(los) título(s) de propiedad no están a nombre del promotor, se debe adjuntar un contrato de compraventa o arrendamiento notariado y legalizado entre el propietario y el promotor del proyecto. Para proyectos gubernamentales, presente el decreto de utilidad pública.
• Una copia del Plan o Medición Catastral sellada y/o certificada por la Dirección Nacional de Mediciones Catastrales (no obligatorio para arrendamientos).
• Una carta de no objeción al uso del suelo del ayuntamiento correspondiente (se requiere el original). Esto no se aplica a proyectos forestales, excepto para aserraderos en áreas urbanas.
• Un resumen ejecutivo del informe descriptivo del proyecto, obra o actividad y sus componentes. Esto debe incluir el tipo de infraestructura, cantidad y fuentes de servicios generales (agua, energía eléctrica, residuos sólidos, etc.), y una descripción detallada del sistema de tratamiento de aguas residuales.
• Una hoja topográfica a escala 1:50,000, a color, con el polígono en coordenadas UTM. Esto es obligatorio para proyectos o obras mineras, turísticas y forestales.
• Un mapa de ubicación, escala 1:1000 a 1:5000, legible, a color, mostrando coordenadas UTM del polígono del proyecto, obra o actividad.
• Un plano de ensamblaje y un plano dimensionado a una escala legible, tamaño 11 x 17. En caso de contemplar una Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) adjuntar planos.
• Los últimos tres (3) informes de ganancias o pérdidas (IR-2 o IR-1) según corresponda, que incluyan el anexo A1, avalados por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Si no está registrado en la DGII, adjuntar un análisis financiero mostrando el total de activos, certificado por un Contador Público Autorizado (CPA) (En caso de estar operando antes de la promulgación de la Ley General del Medio Ambiente y Recursos Naturales (64-00) del 18 de agosto de 2000).
• También se debe adjuntar un análisis de presupuesto proyectado.
• Un cheque que cubra la tarifa de RD$5,000.

5. Permiso del Ministerio de Turismo (MITUR)

Existen 3 tipos básicos de permisos para procesar que se canalizan a través del Departamento de Planeación y Proyectos (DPP) de la Secretaría de Estado de Turismo (SECTUR):

La Solicitud de Parámetros de Diseño del Proyecto permite a desarrolladores, arquitectos y planificadores de proyectos solicitar al DPP de SECTUR toda la información sobre legislación, regulaciones de planificación, parámetros de diseño y recomendaciones específicas que sean aplicables al proyecto según su ubicación exacta, su contexto y la naturaleza del proyecto a desarrollar. El procesamiento normal de este permiso tarda 45 días y cuesta 5,000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso, deberá pagar 10,000 pesos y solo tardará 15 días.

La Solicitud de Análisis Preliminar del Proyecto permite a promotores, arquitectos y planificadores de proyectos de uso turístico o de otra índole, que se ubiquen en áreas de interés turístico, solicitar al DPP de SECTUR que realice una evaluación de la formulación inicial del proyecto presentado por el diseñador para verificar su adherencia a la legislación, regulaciones de planificación y los parámetros de diseño y recomendaciones correspondientes, como un paso previo a la formulación y presentación del proyecto final, con el fin de obtener el No Objection to Use of Floor. El procesamiento normal de este permiso tarda 45 días y cuesta 5,000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso, deberá pagar 10,000 pesos y solo tardará 15 días.

La Solicitud de No Objeción al Uso del Suelo permite a desarrolladores, arquitectos y planificadores de proyectos de uso turístico o de otra naturaleza, que se ubiquen en áreas de interés turístico, solicitar al DPP de SECTUR evaluar el proyecto presentado para verificar que cumpla con la legislación, regulaciones de planificación y los parámetros de diseño y recomendaciones establecidas para el inmueble correspondiente. Asimismo, en consecuencia, los solicitantes obtendrán de la Secretaría de Estado de Turismo una Carta de Certificación de No Objeción al Uso del Suelo, que es un requisito imprescindible para obtener la licencia de construcción del proyecto y en consecuencia, obtener la licencia de operación de cualquier empresa turística que pretenda instalarse en dicha ubicación. El procesamiento normal de este permiso tarda 60 días y cuesta 7,000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso, deberá pagar 10,000 pesos y solo tardará 20 días.

6. Permiso final de construcción (MOPC)

Este servicio es para ciudadanos que necesitan presentar documentos que especifiquen las condiciones legales, estructurales, arquitectónicas, sanitarias, eléctricas y materiales necesarias para un proyecto de construcción. Estos documentos deben cumplir con todas las leyes, normas y regulaciones del país y satisfacer los estándares de calidad mínimos. El costo es de RD$6,000.00 y el tiempo de entrega es de 45 días hábiles.

Es importante tener en cuenta que una vez que el usuario recibe planos o documentos de la Oficina Central de Tramitación de Planos para realizar correcciones, cualquier tiempo transcurrido es responsabilidad del usuario. Además, cualquier proyecto o informe depositado y abandonado por más de seis meses será removido de los archivos de la oficina y debe ser presentado nuevamente como un nuevo proyecto. El tiempo de finalización de cualquier informe o proyecto es responsabilidad del usuario.

A continuación se presentan los requisitos documentales para todos los tipos de construcción:

1. Regístrese en el portal de Tramitación de Planos si aún no lo ha hecho.
2. Complete el Formulario de Solicitud de Licencia de Construcción.
3. Proporcione un informe descriptivo del proyecto en formatos físico y digital.
4. Proporcione dos juegos de planos en papel blanco engrampados con el mismo formato y escalas establecidas en el Reglamento R-021.
5. Presente una copia del(los) título(s) final(es) de propiedad.
6. Presente una copia del Plan de Medición Catastral demarcado(s) y el(los) título(s) definitivo(s) de propiedad avalado(s).
7. Complete una Hoja Técnica (Formulario F-3) emitida por el Ayuntamiento correspondiente.
8. Presentar certificaciones de Uso de Suelo y Retiro de Edificios emitidas por el Ayuntamiento correspondiente.
9. Presentar una Certificación de No Objeción emitida por el Ayuntamiento correspondiente.
10. Proporcionar un Informe de Cálculo Estructural y Análisis de Carga.
11. Proporcionar un Estudio Geotécnico de una empresa o profesional calificado.
12. Proporcionar una Memoria de Cálculo Hidráulico cuando sea aplicable.
13. Pagar recibos de impuestos según las tasaciones realizadas en el MOPC.
14. Presentar planos de rutas de evacuación.
15. Adjuntar planos detallados y especificaciones del encofrado.
16. Depositar todos los documentos y planos en formato digital en PDF o TIFF.

El proceso para obtener todos los permisos necesarios para iniciar la construcción de la casa de tus sueños puede tardar entre 6 y 12 meses y los costos suman hasta $5,000. Como puedes ver, después de leer la información presentada en este artículo, este proceso es muy complicado y requiere asistencia profesional, por lo que idealmente, tu arquitecto debería estar a cargo de estos procesos, ya que su experiencia y conocimiento de los sistemas dominicanos te otorgan una ventaja. 

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