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¿Cómo comprar una propiedad en la República Dominicana?

Posted by Atlantique Sud on marzo 8, 2022
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How to buy a property in the Dominican Republic? by RealeStateLasterRenas


La República Dominicana es un gran país para vivir y, recientemente, ha ganado popularidad entre los expatriados e inversores inmobiliarios, pero como en cualquier otro lugar del mundo, se recomienda investigar antes de tomar decisiones importantes, y en este artículo esperamos responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre la compra de propiedades inmobiliarias en nuestra querida isla.

Tabla de contenidos:

Preguntas que hacer antes de comprar en la República Dominicana

¿Es una excelente inversión comprar una propiedad en la RD?

Muchas razones pueden llevar a la decisión de comprar una casa en la República Dominicana. El proceso de adquisición de terrenos o construcción de propiedad se ha simplificado para fomentar las compras inmobiliarias. Pero la razón más importante es, sin duda, la economía. De hecho, el país es económicamente estable, favoreciendo un ambiente propicio para los negocios en todos los sectores, incluido el inmobiliario. Por lo tanto, muchos expatriados eligen comprar un apartamento que usan durante unos meses y alquilan el resto del año para obtener rendimientos rentables.

El desarrollo del turismo, uno de los principales proveedores de divisas del país, no se queda atrás, y el gobierno ahora se enfoca en el turismo de alta gama. Esta forma de turismo requiere instalaciones de alojamiento privado lejos de los hoteles concurridos. La construcción de viviendas lujosas es una solución ideal para las personas que buscan invertir, relajarse y disfrutar de ingresos pasivos adicionales. En el norte de la isla, en el pueblo de Las Terrenas, muchos proyectos inmobiliarios se desarrollan cada año.

¿Por qué debería comprar una propiedad en la República Dominicana?

Los intereses se dividen en dos partes: intereses personales e intereses comerciales. En cuanto al interés personal, las playas de la República Dominicana lo deleitarán. Para aquellos que pueden permitírselo, construir una casa de lujo en los barrios residenciales dominicanos garantiza un alojamiento de ensueño.

También es posible aprovechar el alquiler de la propiedad. Y este es el segundo interés porque el sector inmobiliario dominicano está en evolución; las ganancias inmobiliarias están aumentando constantemente, por lo que si una propiedad está destinada solo para una residencia de verano, la mejor manera de obtener beneficios es alquilarla. Y el gobierno dominicano, consciente de la inversión que el sector inmobiliario de lujo podría generar, adopta una política proactiva estableciendo áreas de asentamiento para zonas residenciales.

La temporada alta en la RD es relativamente larga en comparación con España y otros países donde la gente vacaciona. Se pueden esperar 6 meses de temporada alta, durante los cuales los precios de alquiler suben entre un 20% y un 50%, aumentando así su beneficio potencial aún más.

Además del bajo 1% de impuestos anuales sobre la propiedad, no espere pagar impuestos sobre los ingresos generados por sus alquileres. Aparte de la favorable coyuntura general, deberá considerar la ubicación de su futura propiedad. Algunos lugares están experimentando más crecimiento que otros. Por ejemplo, Las Terrenas es uno de los puntos más calientes en la RD en términos de inversiones inmobiliarias y desarrollo en este momento. El mercado está impulsado por los expatriados locales que invirtieron y continúan invirtiendo aquí, así como por la creciente clase media de las grandes ciudades, cansados de Punta Cana y buscando un pedazo de paraíso a un precio accesible.

Si ya sabe que Las Terrenas es su lugar favorito para comprar, aquí hay un buen artículo sobre los beneficios de invertir en una casa de vacaciones en Las Terrenas.

¿Cómo obtener un préstamo de un banco local?

Después de años de experiencia con varios prestamistas, aconsejamos a nuestros clientes trabajar con Scotia Bank por dos razones.

En primer lugar, los préstamos hipotecarios están rápidamente disponibles para ciudadanos estadounidenses, canadienses, ingleses y dominicanos con Scotia Bank, nuestro socio financiero local para transacciones inmobiliarias.

En segundo lugar, ofrecen las mejores tasas de interés de cualquier banco nacional con el que hemos estado en contacto.

buying real estate in the dominican republic


Lo primero que hay que hacer al buscar comprar una propiedad en RD (con un préstamo) es verificar si puede aplicar para un préstamo. Esto hará que todo avance más rápido si ya ha decidido sobre una propiedad específica y también ayudará en su negociación con el vendedor. Los documentos requeridos por Scotia Bank son los siguientes:

  • Copia de su pasaporte más otra identificación.
  • Dos declaraciones de impuestos finales.
  • Carta de empleo, si está empleado.
  • Referencia bancaria de su banco principal.

Para otros extranjeros, los préstamos también están disponibles con algunos documentos adicionales requeridos. Todos estos documentos se pueden enviar por correo electrónico. Consulte este artículo para obtener más información sobre cómo obtener un préstamo de un banco dominicano como extranjero.

El banco usualmente le prestará hasta el 70% del valor de la propiedad, o menos si así lo desea, lo que significa que deberá realizar un pago inicial de al menos el 30% del valor de la propiedad.

El valor de la propiedad que se tiene en cuenta es el monto más bajo entre el valor estimado o el precio de compra acordado de esa propiedad. El valor estimado es el valor dado por el «tasador» del banco, que estimará la propiedad de acuerdo con un conjunto de criterios como tamaño del lote, tamaño del edificio, año de construcción, ubicación, número de habitaciones, materiales utilizados, etc. Por experiencia, este valor generalmente está cerca del precio de venta, así que espere una variación del 10% para estar seguro.

Una vez que el banco le notifica que está pre-calificado para un préstamo hipotecario o un préstamo para nueva construcción (esta verificación tarda de 1 a 2 semanas), tendrá acceso a un formulario en línea disponible en inglés que deberá completar. En este punto, hay un 99% de probabilidades de que califique para el préstamo.

Una vez que los términos sean satisfactorios para ambas partes, deberá estar en la República Dominicana para firmar el contrato real en persona. Podrá hablar con el banco para enviar a alguien con un poder notarial para firmar en su nombre.

La mayoría de los bancos nacionales tienen tasas de interés más altas que en nuestro país de origen. Generalmente es alrededor del 10% e incluso a veces mayor.

Si decide construir una casa con un constructor local, puede tomar 2 préstamos separados: uno para comprar el terreno en sí y otro para construir su casa. Antes o después de haber reservado el lote en el que fijó sus ojos (generalmente con el 10% del precio de venta), deberá asegurar el financiamiento si es necesario.

Una vez que el valor total del terreno se pague en la firma del Acto de Venta, el título de propiedad se transfiere a usted. Luego, cuando decida comenzar la construcción, el banco le prestará el dinero en cuotas a medida que progrese la construcción.

En cada etapa de la construcción (generalmente 3 o 4 fases divididas en pagos del 20 al 30%), el banco enviará un experto «tasador» para verificar que el dinero prestado se destinó a la construcción y no al bolsillo del constructor. Solo cuando se marquen todas las casillas, el banco le enviará el siguiente desembolso, que usted enviará al constructor, reteniendo así el control sobre el proceso y su dinero.

El interés a pagar se calculará solo sobre el monto prestado, y al finalizar la construcción, el préstamo cambiará a un préstamo hipotecario clásico.

Finalmente, la financiación por parte del propietario es una excelente alternativa para aquellos que no desean pagar altas tasas de interés o navegar por las complejidades del sistema financiero local. Al solicitar información sobre una oferta de venta en Las Terrenas, no dude en preguntar si está disponible la financiación por parte del propietario.

¿Debo comprarlo a mi nombre o con una empresa?

A nombre de la empresa

Primero, debe considerar las tarifas iniciales adicionales relacionadas con la constitución de la empresa en sí. Eventualmente, impuestos corporativos adicionales si la empresa obtiene beneficios (27%).

Bienes Raíces Comerciales: Compra y Venta (con ganancia): Es la solución más ventajosa ya que pagará menos impuestos porque la empresa puede deducir todos los gastos tales como construcción, mantenimiento, contabilidad e impuestos antes de las ganancias.

Protección: La propiedad está más protegida si tiene problemas financieros o legales porque nadie puede reclamar la propiedad a nombre de la empresa porque está a nombre de la empresa y no directamente suyo.

Desarrollador Inmobiliario: Por ejemplo, si compra un terreno, lo divide y luego vende los lotes, obtendrá más beneficios si el terreno está a nombre de una empresa porque tendrá que manejar diferentes contratos, riesgos y responsabilidades con los futuros compradores.

Evite futuros conflictos con su pareja: En caso de divorcio, la propiedad permanece a nombre de la empresa y está separada del contrato matrimonial.

A nombre individual:

Las propiedades que están a nombre de un individuo están sujetas al «IPI», un impuesto anual a la propiedad del 1% del valor de la propiedad estimado por el gobierno. Se debe pagar el 1% sobre la cantidad excedente de $147,000 USD.

Hay una excepción para terrenos no desarrollados o fincas fuera de los límites de la ciudad, así como propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, la posea por más de 15 años y no tenga otra propiedad. Además, no tiene que lidiar con los requisitos legales y documentos de la empresa.

¿Cuál es el proceso para obtener la residencia dominicana?

Si un individuo desea obtener la residencia dominicana, necesita solicitar una visa de residencia en un consulado dominicano en su país de origen. El solicitante también debe presentar un certificado de nacimiento, referencias bancarias, un certificado de matrimonio y un informe policial. Todos los documentos mencionados deben ser apostillados.

How to get Dominican residency


Después de que todos los documentos sean aprobados, el consulado colocará un sello de la Visa de Residencia en el pasaporte del solicitante. La Visa de Residencia es válida por un año. Tenga en cuenta que el tiempo para procesar la visa puede variar desde un par de días hasta un mes. Todo depende del consulado. Tan pronto como el solicitante obtenga la Visa de Residencia en su pasaporte, el consulado devolverá inmediatamente todos los documentos mencionados. El siguiente paso para el solicitante es llevar todos estos documentos y papeles a un abogado en la República Dominicana.

El solicitante tendrá que dirigirse a Santo Domingo para un breve examen médico y luego regresar una vez más para recoger la tarjeta de residencia. Dado que la tarjeta de residencia es válida por un año, el solicitante necesita renovar la residencia cada año durante los próximos 5 años. Todos los solicitantes deben ser conscientes de que el costo de un abogado profesional que manejará el primer proceso de residencia será de alrededor de $1,200. Afortunadamente, las renovaciones cuestan menos.

¿Cuál es el mejor lugar para comprar una propiedad en la República Dominicana?

La respuesta a esa pregunta variará dependiendo del propósito de su futura inversión y su estilo de vida.

Si es para fines de alquiler, obtendrá dinero de regreso en su inversión, además de disfrutar de su propiedad unas pocas semanas al año. Las tarifas de alquiler que puede obtener con una unidad frente a la playa en la creciente ciudad costera de Las Terrenas son excelentes. Además, el mercado inmobiliario local se está desarrollando hacia proyectos como condominios con piscinas de alquiler y servicios tipo hotel, para que los propietarios no tengan que preocuparse por nada. Otras ciudades costeras como Las Galeras, Sosua y Cabarete también ofrecen buenos rendimientos, pero sus mercados están menos desarrollados. Aquí hay una lista de buenas propiedades de inversión llave en mano en Las Terrenas.

En Santo Domingo, el requisito de inversión mínima general es menor porque la oferta es más extensa y no puede comprar un condominio o villa justo frente a la playa, pero si logra conseguir una buena propiedad, podrá alquilarla tanto a turistas regulares como a viajeros de negocios.

Para vivir, si es un empresario, entonces Santo Domingo o Punta Cana. Si busca un estilo de vida más relajado con menos ruido y contaminación, entonces Las Terrenas, Cabarete o Las Galeras son buenas opciones para usted. Cap Cana es para personas con un gran presupuesto y que prefieren los lugares más exclusivos en la República Dominicana.

Más sobre dónde vivir en la República Dominicana.

¿Cómo elegir la agencia inmobiliaria adecuada?

La verdad es que todos, desde un taxista hasta un chico que trabaja en un bar frente a la playa, intentarán presentarse como la persona adecuada para el trabajo que puede ayudarlo a comprar una propiedad en la República Dominicana. Por lo tanto, es muy importante elegir a un agente inmobiliario profesional al comprar una propiedad aquí.

Esta agencia inmobiliaria profesional necesita tener experiencia en la realización de negocios inmobiliarios. También deben tener una oficina adecuada y varios empleados con habilidades profesionales que incluyan conseguir un mejor precio y llevar a cabo transacciones sin inconvenientes. Un buen agente inmobiliario necesita tener empleados multilingües que hablen tanto español como inglés. Esto es muy importante, ya que la cooperación entre las partes necesita ser fluida, y conocer ambos idiomas significa tener acceso a una gama más amplia de propiedades en el mercado.

Incluso las agencias franquiciadas con buena reputación pueden no ser la mejor opción al comprar una propiedad en el extranjero. La mayoría de estas agencias solo se preocupan por la ganancia y tienen agentes que no tienen conexiones locales. Siempre es una mejor opción elegir una agencia profesional local con lazos locales para asegurarse de que la compra se realice sin problemas.

Descubra nuestro equipo de agentes inmobiliarios listos para ayudarle.

¿Cómo comprar una casa en la República Dominicana?

En la República Dominicana, los extranjeros pueden adquirir bienes raíces fácilmente. Los futuros propietarios tienen la opción de comprar esta propiedad a su nombre o a través de su empresa domiciliada en la República Dominicana. Ya sea para uso individual durante las vacaciones, como segunda vivienda, o para uso lucrativo, la compra de una casa en la República Dominicana requiere un conocimiento mínimo. Para aprender más sobre el proceso de compra en detalle, siéntase libre de consultar nuestra Guía de Compra de Bienes Raíces gratuita.

Antes de tomar cualquier acción, se debe contratar a un abogado local para obtener la mayor cantidad de información sobre la propiedad a comprar, como verificar la exactitud de las escrituras o si la propiedad está libre de todo tipo de cargas. El conocimiento de los procedimientos y los servicios involucrados, como la administración fiscal, es un sine qua non. La fiabilidad de la compra dependerá de la seriedad del abogado. Después de más de 20 años de experiencia, nuestra agencia proporciona a los clientes un bufete de abogados confiable para concluir un acuerdo sin sorpresas desagradables.

Si la casa a comprar no presenta ningún problema, la compra puede concluirse. Aunque los procedimientos están simplificados, requieren la producción de documentos fiables. Las condiciones para otorgar ya son las mismas para ambos locales, y para los extranjeros, el comprador debe simplemente llevar un pasaporte para establecer su identidad. Después de acordar el precio de la propiedad, se firma un contrato de venta entre ambas partes con un pago inicial de alrededor del 10% del monto total.

Luego, la transacción se llevará a cabo en presencia de un notario local elegido por el comprador. Hasta el momento, el comprador debe confiar siempre en su abogado, quien le ayudará en la redacción del contrato de venta.

Generalmente, los fondos requeridos para adquirir la propiedad son depositados por el comprador mediante transferencia bancaria o cheque, en la cuenta de fideicomiso del notario. Los fondos son luego transferidos al vendedor una vez que el título de la propiedad se asigna. Después de la entrega de los fondos, el título se transfiere al nombre del comprador o de la empresa y luego se registra en el registro de títulos de la República Dominicana.

El registro de la transferencia de la propiedad real con el registro de los valores requiere el pago de los siguientes impuestos y cargos: * 3% del precio de venta; 1% del valor de venta de la propiedad; (constitución y cancelación de una hipoteca, modificación de título, duplicado). La nueva ley sobre el registro inmobiliario garantiza un sistema transparente para la compra, venta y registro de bienes raíces en la República Dominicana. El pago de estas tarifas puede hacerse mediante transferencia bancaria o cheque certificado.

¿Qué deberías revisar al comprar una preventa o propiedad en construcción?

1. Traduce el contrato de Promesa de Venta.

Antes de firmar el contrato de Promesa de Venta, tú o tu representante deben traducir el documento al inglés o tu idioma nativo. Por favor, no confíes en la palabra de tu agente inmobiliario o vendedor de que todo está bien con el contrato. La mayoría de los contratos de Promesa de Venta están redactados para proteger a la constructora o desarrollador en lugar del comprador. Por ejemplo, verifica si el contrato de Promesa de Venta contiene las siguientes cláusulas:

a) ¿Indica cuándo se terminará la construcción?

b) ¿Indica que si la propiedad no está terminada para esa fecha, el desarrollador pagará intereses sobre la cantidad ya pagada por cada mes que la construcción se retrase?

c) ¿El lote donde se va a construir la propiedad es actualmente propiedad del desarrollador o está en proceso de ser transferido al desarrollador?

d) ¿El desarrollador ha obtenido todos los permisos y licencias necesarias?

e) ¿Indica que si la propiedad construida es algunos metros cuadrados más pequeña de lo que te vendieron, se te reembolsará o acreditará la diferencia en tamaño?

2. En caso de duda, contrata a un abogado inmobiliario de buena reputación.

Un abogado (preferiblemente fluido en inglés o tu idioma nativo) debería poder revisar el contrato y responder a las preguntas planteadas arriba. Si hay una cláusula en el contrato con la que no estás de acuerdo, entonces debería corregirse hasta que ambas partes estén satisfechas.

3. Por favor, confirma si el pago de la reservación de la propiedad es reembolsable.

A menudo, la cantidad pagada para reservar una unidad no es reembolsable. Antes de pagar la cantidad de la reservación, realiza toda la debida diligencia necesaria. No dejes que el vendedor te apresure alegando que hay muchas personas interesadas en la misma unidad o que la perderás si no actúas rápidamente.

4. Si compras una casa o condominio con fines de inversión, pide el ROI proyectado.

Intenta conocer la tasa de ocupación de las unidades ya construidas o propiedades cercanas. No creas (sin pruebas) las afirmaciones de un ROI alto. Pide pruebas de las tasas de ocupación durante diferentes temporadas del año (alta, baja, media). Realiza los cálculos tú mismo para ver si el ROI proyectado es alcanzable con las tasas de ocupación que has investigado. Asegúrate de añadir otras tarifas como mobiliario, tarifas de administración, HOA, electricidad, internet, impuestos y otros gastos incidentales a tus cálculos para formular una proyección más realista de tu posible retorno.

Los 3 pasos para comprar una casa

Hacer una oferta formal

El procedimiento para comprar una propiedad en la República Dominicana es similar al de Canadá, Europa y EE. UU. Una vez que un comprador decide qué propiedad le gusta, todo lo que necesita hacer es realizar una oferta formal junto con un depósito del 1% del monto total. Se presenta la oferta al vendedor y, si decide aceptar la propuesta, el depósito del 1% pasa a formar parte del pago final. Si la oferta no es aceptada por el vendedor, el depósito de buena fe se devolverá al comprador real.

Firmar una promesa de venta

El siguiente paso es firmar una Promesa de Venta, que es un documento legalmente vinculante que debe firmarse ante un notario público. Ambas partes firmarán este documento tan pronto como el abogado del comprador complete la debida diligencia requerida.

Todos los términos de la transacción se establecen en la Promesa de Venta y el documento incluirá los nombres completos de ambas partes; referencias que establezcan las identidades tanto del comprador como del vendedor (como pasaportes válidos y licencias de conducir); una cláusula de incumplimiento; descripción legal de la propiedad; la fecha en que se entrega la propiedad; términos de pago; precio de compra; la fecha exacta del cierre; y lo más importante, la obligación de la parte vendedora de firmar la Escritura de Venta una vez hecho el pago final.

El depósito requerido suele ser alrededor del 10% y se coloca en la cuenta de depósito en garantía. De esta manera, la propiedad se reserva para ti y se saca del mercado, por lo que no tienes que preocuparte de que alguien más compre la propiedad.

buying a house in the dominican republic


Firmar la escritura de venta

Cuando la transacción esté completamente pagada, ambas partes pueden finalizar la Escritura de Venta, que también es un documento legalmente vinculante que debe ser respaldado por un notario público. La Escritura de Venta permite la transferencia de la propiedad acordada del vendedor al comprador y hace todo el proceso bastante simple y menos costoso simplemente porque el paso de la Promesa de Venta ya no es necesario.

Espera que los cierres se realicen dentro de 30-60 días, pero todo depende del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Todos los fondos del comprador deben estar en custodia 3 días antes del cierre. El comprador y el vendedor firmarán todos los documentos necesarios en la fecha de cierre.

Tu abogado registrará la venta en el Registro de Títulos. Espera encontrar la propiedad a tu nombre en un mes.

Gastos e impuestos

Impuestos de compra

Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la oficina del registro de títulos. Los impuestos y gastos en la transferencia de bienes inmuebles son aproximadamente el 3.5% del valor apreciado por el gobierno de la propiedad, de la siguiente manera:

  • 3% de Impuesto de Transferencia (Ley No. 288-04). La tarifa por transferir la propiedad se basa en el mayor valor estimado o el precio de compra, lo que significa que los impuestos se pagan con base en el valor de mercado de la propiedad según lo determinado por las autoridades fiscales, no en el precio de compra indicado en la escritura de venta.

Los compradores que deseen reducir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de utilizar un resquicio en la ley que permite la contribución de un tipo de propiedad en corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. La cooperación del vendedor es esencial para esto.

  • Del 0.5% al 1.5% en honorarios notariales, dependiendo del valor estimado de la casa y la complejidad (longitud) de las transacciones.

Además, ¿sabías que es posible invertir en bienes raíces libres de impuestos con la Ley Confotur.

Impuestos anuales sobre la propiedad

Las propiedades a nombre de una persona están sujetas a un impuesto anual sobre la propiedad («IPI») del 1% del valor tasado por el gobierno sobre RD$7,138,000 pesos (147,000 USD), excepto los terrenos no construidos o fincas fuera de los límites de la ciudad y propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, quien lo haya registrado a su nombre por más de 15 años y no tenga otra propiedad.

Si la propiedad es propiedad de una corporación, no se debe impuesto sobre la propiedad. En su lugar, la corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, por lo que si los impuestos sobre la renta corporativa pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos adeudados, la corporación no tendrá la obligación de pagar impuestos sobre sus activos.

Puedes consultar el monto y otra información útil en Impuestos Internos.

Los costos e ingresos de poseer una propiedad

En el caso de una villa de 4 habitaciones para alquilar con capacidad para 8 huéspedes en el pueblo costero de Las Terrenas, todos los precios están en USD y son aproximaciones basadas en una encuesta a agentes inmobiliarios locales y nuestra experiencia profesional.

Precios de alquiler promedio: 287 / Noche x 180 noches (promedio 50% de ocupación para villas en Las Terrenas)

= 51,000 Ingresos Brutos

– Honorarios de gestión del 15 al 20% (aquí 20%)

= 40,800

– Otros gastos (servicios, limpieza, jardín, piscina, Internet) = 500/mes =6,000

– Seguro de construcción = 1,000

– Mantenimiento general (reparaciones, reemplazos, etc.) = 2,500/año

– Impuestos anuales = 3,000

= 28,300 Beneficios Netos

El rango de precios para villas de 4 habitaciones en Las Terrenas varía, pero puedes ver villas en venta por debajo de 500,000.

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