Obtención de permisos de construcción en República Dominicana: Guía detallada

Te enamoraste de las impresionantes playas, la vibrante cultura y la amable gente de Las Terrenas, y ahora has decidido construir la casa de tus sueños en este paraíso caribeño. ¡Felicidades! Pero por muy emocionante que sea esta decisión, Construyendo una casa en la República Dominicana También puede ser un desafío. Podrías experimentar un choque cultural y encontrar que el proceso de construcción en la República Dominicana es muy diferente al que estás acostumbrado.

Sin embargo, no dejes que eso te desanime. Con la orientación y la preparación adecuadas, obtener todos los permisos de construcción necesarios en Las Terrenas puede ser un proceso mucho más sencillo y gratificante. En este artículo, te guiaremos a través de los documentos y costos necesarios para obtener permisos de construcción en la República Dominicana (actualizado en noviembre de 2024). Al trabajar con profesionales locales y dedicarle tiempo a comprender la cultura y las costumbres locales, puedes asegurarte de que tu proceso de construcción sea lo más sencillo y exitoso posible.

En este artículo, analizaremos todos los tipos de permisos necesarios antes de comenzar la construcción de su casa o proyecto. Hay muchos permisos que conducen a uno que es el más importante y el que toma más tiempo. El proceso completo toma entre 6 y 12 meses si todo marcha según lo previsto.

Tabla de contenidos:

1. Permiso del Ayuntamiento (Ayuntamiento)
2. Permiso de Agua y Alcantarillado (INAPA)
3. Permiso de electricidad (Luz y Fuerza)
4. Permiso ambiental (Medio Ambiente)
5. Permiso del Ministerio de Turismo (MITUR)
6. Permiso de construcción final (MOPC)

1. Permiso de Ayuntamiento

Si planea construir una casa en Las Terrenas, el primer paso es obtener el primer permiso de construcción del municipio. Este proceso implica solicitar un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo al Departamento de Tramitación de Planos.

El servicio está abierto al público general y lo ofrece el Departamento de Trámites de la Dirección de Urbanismo. Puede solicitarlo en línea o por teléfono, y requiere la presentación de varios documentos, entre ellos:

• una carta de solicitud
• certificado de título de propiedad
• plano de levantamiento catastral
• plano de ubicación del proyecto
• Estudio del uso del suelo y la densidad del entorno.

También deberá realizar varios pagos, entre ellos un pago de recibo de uso de suelo de RD$2,000.00, un pago de recibo de inspección de RD$1,000.00 y un pago de recibo de uso de suelo de urbanización y/o subdivisión de RD$30,000.00.

Una vez que haya presentado toda la documentación necesaria y realizado los pagos correspondientes, el municipio inspeccionará su lote y revisará su expediente. Si todo está en orden, el Gestor de Trámites lo enviará al Departamento de Catastro para la revisión de la documentación legal. Posteriormente, se enviará al Departamento de Urbanismo para la Ordenación del Territorio. Si el proyecto es aprobado, se emitirá un Certificado de No Objeción al Uso del Territorio.

El proceso completo demora aproximadamente 15 días hábiles, y la municipalidad verificará la aprobación. El costo del permiso varía según los requisitos, y a estas tarifas se les aplica un índice de inflación cada año.

Cabe destacar que el municipio ofrece un servicio de consulta para verificar los proyectos antes de su presentación ante el departamento de urbanismo. Este servicio permite verificar los límites y las alturas permitidas en la zona donde se planea construir. Las consultas se realizan los martes y jueves.

2. Permiso de Agua y Alcantarillado (INAPA)

El segundo paso para obtener un permiso son los dos permisos del Instituto Nacional de Agua Potable y Alcantarillado. Continúe leyendo para conocer el propósito de estos permisos y la lista completa de documentos necesarios para obtenerlos.

1. Solicitud de no objeción para conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por INAPA

La solicitud de no objeción para la conexión a un sistema de acueducto y/o alcantarillado operado por INAPA permite a los promotores del proyecto verificar la viabilidad de la fuente (diámetro, tipo y características de la red de distribución existente) que se considerará para el suministro de agua potable del proyecto y/o la viabilidad de conectarse a una red de alcantarillado existente para descargar sus aguas residuales. INAPA verificará que la conexión no afecte al sistema o servicio existente en la zona y/o su disponibilidad.

Esta no objeción es esencial para que el promotor y el diseñador de las instalaciones hidrosanitarias realicen el diseño del proyecto sabiendo si es posible realizar dichas conexiones y dónde, por lo que debe hacerse antes de su presentación al INAPA para su revisión y aprobación. El incumplimiento de esta norma puede causar retrasos en la aprobación del proyecto y costos adicionales para el promotor no imputables al INAPA.

Para solicitar la no objeción de conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por el INAPA con el propósito de abastecer de agua potable a un proyecto y/o permitirle descargar sus aguas residuales al sistema de alcantarillado, se requiere lo siguiente:

• Comunicación dirigida al Director Ejecutivo del INAPA, solicitando la emisión del certificado de no objeción a dichas uniones, especificando: el nombre y número de teléfono de la persona o empresa a nombre de quien se expedirá la no objeción, junto con el nombre correcto y único del proyecto.
• Memoria descriptiva del proyecto indicando: la naturaleza, objetivo y descripción del proyecto; ubicación georreferenciada.
• Oferta-demanda del proyecto y punto de conexión y/o descarga propuesta.
• Título de propiedad del terreno para ubicación del área de captación y acceso o autorización del propietario en caso de ser persona distinta al titular del proyecto.
• Copia del documento de identidad del solicitante y del representante que presenta el proyecto (cédula de identidad o pasaporte).
• Recibo de pago de RD$10,000.00, no reembolsable, realizado en efectivo mediante cheque certificado o de administración a nombre del Instituto Nacional de Agua Potable y Alcantarillado (INAPA), por concepto de recepción de la comunicación con la información básica del proyecto para la solicitud de no objeción de conexión a una red de acueducto y/o alcantarillado operada por el INAPA. (Se requiere recibo previo disponible en el Departamento de Ingeniería para ser entregado junto con el cheque de caja).

2. Solicitud de aprobación de proyecto

Los promotores pueden solicitar al INAPA la aprobación de los sistemas hidrosanitarios para sus proyectos antes de obtener las licencias de construcción del MIMARENA y el MOPC. El INAPA no emite certificados de aprobación para anteproyectos, salvo para estudios de viabilidad. Los proyectos de vivienda unifamiliar con conexiones de ½” o menos pueden solicitar la autorización de conexión directamente a la oficina comercial regional del INAPA. Todos los demás proyectos deben ser revisados ​​y aprobados por la Dirección de Ingeniería del INAPA, a menos que cumplan con ciertos criterios y reciban una comunicación escrita de la gerencia.

Para solicitar la aprobación del proyecto, deberá presentar lo siguiente:

• Comunicación al Director Ejecutivo del INAPA, incluyendo una breve descripción del proyecto, firmada por la persona y/o empresa a cuyo nombre se emitirá la aprobación.
• Dos juegos de planos a escala impresos del sistema de plomería firmados por el ingeniero responsable de los diseños.
• Dos juegos de planos impresos a escala con la ubicación y localización del proyecto aprobados por el ayuntamiento o autoridad municipal competente.
• Dos informes técnicos impresos (informe descriptivo y de cálculo).
• Dos discos CD que contienen planos de ubicación, planos arquitectónicos dimensionados, planos de plomería e informe técnico.
• Aprobación de la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento.
• Certificado de No Objeción del INAPA.
• Copia de la carta de “Análisis Previo” del Ministerio de Turismo (MITUR), si aplica.
• Título de propiedad de la tierra.
• Plano catastral del inmueble.
• Copia del documento de identidad del solicitante y del representante.
• Recibo de pago de RD$5,000.00.
• Formulario de recepción de documentos con información del proyecto y contacto.

Una vez finalizado el proceso de revisión, se le solicitará un tercer juego de planos ya corregidos (si aplica) para el sellado correspondiente.

3. Permiso de electricidad (Luz y Fuerza)

El tercer paso para obtener todos los permisos necesarios para iniciar la construcción del proyecto de tus sueños, son los 2 permisos del proveedor de electricidad llamado Luz y Fuerza.

1. Requisitos y Procedimiento para la Interconexión de Proyectos Aprobados

Este permiso es necesario para la interconexión de su proyecto aprobado a la red eléctrica. Para ayudarle con el proceso, detallamos los requisitos y el procedimiento para obtenerlo:

Requisitos:

• Tener el plan debidamente aprobado y dentro del plazo de su vigencia.
• Haber finalizado la construcción de la parte que no está en proximidades de las redes eléctricas.
• Pago del proyecto en la oficina del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODE).

Procedimiento:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico a cargo del proyecto deberá presentar los documentos requeridos y solicitar una inspección de la construcción eléctrica comunicándose con Luz y Fuerza.
2. En el plazo de una semana, Luz y Fuerza enviará un informe con las correcciones necesarias y una lista de los materiales necesarios para la interconexión. Si existen correcciones, el ingeniero deberá repetir el paso 1.
3. El solicitante deberá informar a Luz y Fuerza de la inspección de los materiales de interconexión y proporcionar la ficha técnica y garantía del transformador mediante comunicación.
4. Si se han realizado todas las correcciones correctamente y se cuenta con la documentación necesaria, Luz y Fuerza entregará una carta de aceptación y un presupuesto de interconexión en el plazo de una semana. Si algún elemento está incompleto, el solicitante deberá repetir el paso 3.
5. El solicitante deberá realizar el pago del importe del presupuesto.
6. Una vez realizado el pago, Luz y Fuerza procederá a la interconexión del proyecto en un plazo de 15 días.
7. Una vez interconectado el proyecto, el cliente puede iniciar el proceso de contratación del servicio eléctrico.

2. Requisitos y Procedimiento de Tramitación para la Aprobación de Planos

Este servicio consiste en la tramitación de planos eléctricos para proyectos privados y está disponible a través de la Oficina Comercial. Está dirigido a inversores y promotores que lo requieran. El procedimiento a seguir es presentar el plano y la documentación requerida en la Oficina Comercial.

Qué necesitas enviar:

1. Carta de asignación del ingeniero a cargo, especificando su nombre y copia de la cédula de identidad del propietario o RNC y documentos de la propiedad.
2. Un formulario de presentación de plan de proyecto completo.
3. Dos copias impresas de los planos en tamaño 24″x36″ o un plano digital en formato DWG con los siguientes detalles:

• Ubicación del proyecto (con señalización adecuada y norte)
• Estudio eléctrico del proyecto
• Vista frontal, lateral y en planta de los transformadores en los postes (si corresponde)
• Detalles sobre los transformadores montados en PAD (si corresponde)
• Detalles de zanjas para enterrado (si aplica)
• Detalle de puesta a tierra
• Tabla resumen de estructuras eléctricas
• Cálculo de la selección del transformador
• Detalle de carga del proyecto
• Leyenda (con los símbolos actualizados del estándar SIE utilizado en el proyecto)
• Tarjeta de presentación del ingeniero a cargo con su número CODIA y firma, descripción del proyecto, dirección específica, potencia a conectar y tipo de conexión (1Ø o 3Ø)
• Cálculos de caída de tensión (para verificar la regulación permitida en la norma)
• Diagrama de una sola línea
• Número de enchufes por transformador en el diagrama unifilar
• Especificar las medidas utilizadas en los módulos según la norma
• Tabla en plano explicando en detalle la entrada de carga a interconectar por etapa, incluyendo hora y fecha de ingreso de cada etapa
• Utilice el número de hojas necesario para cumplir con lo dispuesto.

4. Planos aprobados por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC), en su caso.
5. Pago por presentación del plan.
6. Una copia de la tarjeta CODIA.

Cómo enviar sus planes:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico a cargo del proyecto deberá presentar los documentos antes mencionados.
2. Luz y Fuerza de Las Terrenas visitará y corregirá la propuesta eléctrica dentro de los 10 días hábiles.
3. El ingeniero a cargo debe realizar las correcciones y presentarlas a Luz Y Fuerza (junto con el plano original corregido). Este paso se repetirá hasta que se realicen todas las correcciones posibles.
4. Luz y Fuerza solicitará 5 copias de planos físicos para aprobar.
5. El ingeniero deberá imprimir, firmar y entregar las copias solicitadas a la empresa.
6. En un plazo de 5 días hábiles, Luz y Fuerza entregará 3 copias aprobadas de la carta de aprobación, autorizando al diseñador a iniciar la construcción del proyecto eléctrico.

Tenga en cuenta que:

• Los planos aprobados tendrán una vigencia de un año, transcurrido este plazo se deberá repetir el trámite.
• Luz Y Fuerza tiene el derecho de modificar el diseño aprobado en caso de cambios necesarios en las condiciones del terreno o situaciones externas.
• La aprobación del plan no autoriza la interconexión del proyecto hasta que se complete el proceso de interconexión.
• Es responsabilidad del cliente asegurar la correcta electrificación del proyecto, ya que Luz y Fuerza solo valida hasta el medidor.
• Con la aprobación del plano, el cliente queda autorizado a construir el proyecto sin interferir en las líneas de MT y otras propiedades de Luz Y Fuerza.
• Si usted mismo proporciona los materiales, Luz y Fuerza no aceptará ni aprobará el uso de materiales usados.

Para proyectos con capacidad entre 10 y 300 kWa la tarifa es de RD$3,000, y para proyectos con mayor capacidad la tarifa es de RD$6,500.

4. Permiso ambiental (Medio Ambiente)

En el cuarto paso de la tramitación de permisos, necesitamos solicitar la autorización ambiental para un proyecto. Se deben presentar los siguientes documentos ante el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales:

• Carta de solicitud de autorización ambiental.
• Formulario de registro completo para la autorización ambiental del proyecto, obra o actividad.
• Copia de la cédula de identidad y electoral o pasaporte (si es extranjero) del promotor y representante.
• Copia del Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) de la razón social.
• Una copia del Registro Mercantil.
• Copia de la escritura de propiedad. Si el/los título(s) de propiedad no está(n) a nombre del promotor, se deberá adjuntar un contrato de compraventa o arrendamiento, notariado y legalizado, entre el propietario y el promotor del proyecto. Para proyectos gubernamentales, presentar el decreto de utilidad pública.
• Copia del Plano o Medición Catastral sellada y/o certificada por la Dirección Nacional de Mediciones Catastrales (no obligatorio para arrendamientos).
• Carta de no objeción al uso del suelo del ayuntamiento correspondiente (se requiere el original). Esto no aplica a proyectos forestales, excepto para aserraderos en zonas urbanas.
• Un resumen ejecutivo del informe descriptivo del proyecto, obra o actividad y sus componentes. Este debe incluir el tipo de infraestructura, la cantidad y las fuentes de servicios generales (agua, electricidad, residuos sólidos, etc.) y una descripción detallada del sistema de tratamiento de aguas residuales.
• Una hoja topográfica a escala 1:50,000, a color, con el polígono en coordenadas UTM. Es obligatoria para proyectos u obras mineras, turísticas y forestales.
• Un mapa de ubicación, escala 1:1000 a 1:5000, legible, a color, que muestre las coordenadas UTM del polígono del proyecto, obra o actividad.
• Un plano de montaje y un plano dimensionado a escala legible, tamaño 11 x 17. En caso de contemplar Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) adjuntar planos.
• Los últimos tres (3) informes de resultados (IR-2 o IR-1), según corresponda, incluyendo el anexo A1, visados ​​por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Si no está registrado en la DGII, adjunte un análisis financiero que muestre el total de activos, certificado por un Contador Público Autorizado (CPA) (en caso de operar antes de la promulgación de la Ley General del Medio Ambiente y los Recursos Naturales (64-00) del 18 de agosto de 2000).
• También deberá adjuntarse un análisis del presupuesto proyectado.
• Un cheque que cubre la tarifa de RD$5,000.

5. Permiso del Ministerio de Turismo (MITUR)

Existen 3 tipos básicos de permisos para trámite que se canalizan a través de la Dirección de Planeación y Proyectos (DPP) de la Secretaría de Estado de Turismo (SECTUR):

La sección Solicitud de parámetros de diseño del proyecto Permite a promotores, arquitectos y planificadores de proyectos solicitar a SECTUR DPP toda la información sobre legislación, normativa urbanística, parámetros de diseño y recomendaciones específicas aplicables al proyecto, según su ubicación exacta, contexto y naturaleza del proyecto a desarrollar. La tramitación normal de este permiso demora 45 días y tiene un costo de 5,000 pesos dominicanos. Para agilizar el trámite, deberá abonar 10,000 pesos y solo demorará 15 días.

La sección Solicitud de Análisis Preliminar del Proyecto Permite a promotores, arquitectos y planificadores de proyectos para uso turístico o de otra naturaleza, ubicados en zonas de interés turístico, solicitar a la Dirección de Planificación Urbana (DPP) de la SECTUR una evaluación de la formulación inicial del proyecto presentado por el diseñador para verificar su cumplimiento con la legislación, las normas de planificación y los parámetros y recomendaciones de diseño correspondientes, como paso previo a la formulación y presentación del proyecto final, para obtener la No Objeción al Uso de Suelo. La tramitación normal de este permiso demora 45 días y tiene un costo de 5,000 pesos dominicanos. Para agilizar el trámite, deberá abonar 10,000 pesos y el trámite demorará solo 15 días.

La sección Solicitud de no objeción al uso del suelo Permite a los desarrolladores, arquitectos y planificadores de proyectos para uso turístico o de otra naturaleza, ubicados en zonas de interés turístico, solicitar a la DPP de la SECTUR que evalúe el proyecto presentado para verificar que cumple con la legislación, las normas de planificación y los parámetros y recomendaciones de diseño establecidos para el inmueble correspondiente. Asimismo, en consecuencia, los solicitantes obtendrán de la Secretaría de Estado de Turismo una Carta de Certificación de No Objeción al Uso del Suelo, requisito indispensable para obtener la licencia de construcción del proyecto y, en consecuencia, la licencia de operación de cualquier empresa turística que pretenda instalarse en dicho lugar. La tramitación normal de este permiso demora 60 días y tiene un costo de 7,000 pesos dominicanos. Para agilizar el trámite, deberá abonar 10,000 pesos y solo demorará 20 días.

6. Permiso de construcción final (MOPC)

Este servicio está dirigido a ciudadanos que necesitan presentar documentos que especifiquen las condiciones legales, estructurales, arquitectónicas, sanitarias, eléctricas y de materiales necesarias para un proyecto de construcción. Estos documentos deben cumplir con todas las leyes, normas y reglamentos del país y cumplir con los estándares mínimos de calidad. El costo es de RD$6,000.00 y el plazo de entrega es de 45 días hábiles.

Es importante tener en cuenta que, una vez que el usuario recibe planos o documentos de la Oficina Central de Tramitación de Planos para realizar correcciones, el tiempo transcurrido es responsabilidad del usuario. Además, cualquier proyecto o informe depositado y abandonado durante más de seis meses será eliminado de los archivos de la oficina y deberá presentarse nuevamente como un nuevo proyecto. El plazo de finalización de cualquier informe o proyecto es responsabilidad del usuario.

A continuación se detallan los requisitos de documentación para todo tipo de construcción:

1. Regístrese en el portal de Procesamiento de Planes si aún no lo ha hecho.
2. Llene el formulario de solicitud de licencia de construcción.
3. Proporcionar un informe descriptivo del proyecto en formato físico y digital.
4. Proporcionar dos juegos de planos en papel blanco grapado con el mismo formato y escalas establecidos en el Reglamento R-021.
5. Presentar una copia del título(s) final(es) de propiedad.
6. Presentar copia del(los) Plano(s) de Medición Catastral demarcado(s) y del(los) título(s) definitivo(s) de propiedad visado(s).
7. Rellenar Ficha Técnica (Formulario F-3) expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
8. Presentar certificaciones de Uso de Suelo y Retiro de Edificaciones expedidas por el Ayuntamiento correspondiente.
9. Presentar Certificación de No Objeción emitida por el Ayuntamiento correspondiente.
10. Proporcionar un informe de cálculo estructural y análisis de carga.
11. Proporcionar un Estudio Geotécnico de una empresa o profesional calificado.
12. Proporcionar una memoria de cálculo hidráulico cuando corresponda.
13. Pagar los comprobantes fiscales de acuerdo a los avalúos realizados en el MOPC.
14. Presentar planes de rutas de evacuación.
15. Adjuntar planos detallados y especificaciones del encofrado.
16. Deposite todos los documentos y planos en formato digital en formato PDF o TIFF.

Obtener todos los permisos necesarios para comenzar la construcción de la casa de sus sueños puede tomar de 6 a 12 meses y el costo asciende a $5,000. Como podrá ver, después de leer la información presentada en este artículo, este proceso es muy complejo y requiere asistencia profesional, por lo que lo ideal es que su arquitecto se encargue de estos procesos, ya que su experiencia y conocimiento del sistema dominicano le brindan una ventaja. 

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