¿Cómo comprar una propiedad en República Dominicana?
La República Dominicana es un gran país para vivir y recientemente ha ido ganando popularidad entre los expatriados y los inversores inmobiliarios, pero como en cualquier otro lugar del mundo, se recomienda investigar antes de tomar cualquier decisión importante, y en este artículo, esperamos responder cualquier pregunta que pueda tener sobre la compra de propiedades inmobiliarias en nuestra querida isla.
Tabla de contenidos:
- ¿Es una excelente inversión comprar una propiedad en RD?
- ¿Por qué debería comprar una propiedad en República Dominicana?
- ¿Cómo obtener un préstamo de un banco local?
- ¿Debería comprarlo a mi nombre o con una empresa?
- ¿Cuál es el proceso para obtener la residencia dominicana?
- ¿Cuál es el mejor lugar para comprar una propiedad en República Dominicana?
- ¿Cómo elegir la agencia inmobiliaria adecuada?
- ¿Cómo comprar una casa en República Dominicana?
- ¿Qué debes revisar al comprar una propiedad en preventa o en construcción?
- Los 3 pasos para comprar una casa
- Gastos e impuestos
- Descargue nuestra Guía de Compra de Bienes Raíces gratuita
Preguntas que debes hacer antes de comprar en República Dominicana
¿Es una excelente inversión comprar una propiedad en RD?
Muchas razones pueden motivar la decisión de comprar una casa en República DominicanaEl proceso de adquisición de terrenos o propiedades inmobiliarias se ha simplificado al máximo para incentivar la compra de bienes raíces. Pero la razón más crucial es, sin duda, la economía. De hecho, el país goza de estabilidad económica, lo que favorece un ambiente propicio para los negocios en todos los sectores, incluido el inmobiliario. Por lo tanto, muchos expatriados optan por... comprar un apartamento Lo utilizan durante unos meses y lo alquilan durante el resto del año para obtener rendimientos rentables.
El desarrollo del turismo, una de las principales fuentes de divisas del país, no se queda atrás, y el gobierno ahora se centra en el turismo de alta gama. Esta modalidad de turismo requiere alojamiento privado, lejos de los hoteles concurridos. La construcción de viviendas de lujo es una solución ideal para quienes buscan invertir, relajarse y disfrutar de ingresos pasivos adicionales. En el norte de la isla, en el pueblo de Las Terrenas, muchos... proyectos inmobiliarios Se desarrollan anualmente.
¿Por qué debería comprar una propiedad en República Dominicana?
Los intereses se dividen en dos partes: intereses personales e intereses comerciales. En cuanto al interés personal, el playas de la República Dominicana Le encantará. Para quienes puedan permitírselo, construir una casa de lujo en los barrios residenciales dominicanos garantiza un alojamiento de ensueño.
También es posible aprovechar el alquiler de la propiedad. Y este es el segundo interés, ya que el sector inmobiliario dominicano está en constante evolución; las plusvalías inmobiliarias aumentan constantemente, por lo que si una propiedad se destina únicamente a residencia de verano, la mejor manera de obtener beneficios es alquilarla. El gobierno dominicano, consciente de la inversión que podría suponer el sector inmobiliario de lujo, adopta una política proactiva estableciendo zonas de asentamiento para zonas residenciales.
La temporada alta en República Dominicana es relativamente larga en comparación con España y otros países donde la gente suele vacacionar. Puede esperar seis meses de temporada alta, durante los cuales los precios de los alquileres aumentan entre un 6% y un 20%, lo que aumenta aún más sus posibles ganancias.
Además de un escaso 1% de impuestos anuales sobre la propiedad, no pague impuestos sobre los ingresos generados por sus alquileres. Además de la coyuntura general favorable, deberá considerar la ubicación de su futura propiedad. Algunos lugares están experimentando un mayor crecimiento que otros. Por ejemplo, Las Terrenas es uno de los lugares más atractivos de República Dominicana en términos de inversión y desarrollo inmobiliario en este momento. El mercado se ve impulsado por los expatriados locales que invirtieron y siguen invirtiendo aquí, y por la creciente clase media de las grandes ciudades, cansada de Punta Cana y en busca de un paraíso a un precio asequible.
Si ya sabes que Las Terrenas es tu lugar favorito para comprar, aquí te dejamos un lindo artículo sobre Los beneficios de invertir en una casa vacacional en Las Terrenas.
¿Cómo obtener un préstamo de un banco local?
Después de años de experiencia con varios prestamistas, aconsejamos a nuestros clientes que trabajen con Scotia Bank por dos razones.
En primer lugar, los préstamos hipotecarios están rápidamente disponibles para ciudadanos estadounidenses, canadienses, ingleses y dominicanos con Scotia Bank, nuestro socio financiero local para transacciones inmobiliarias.
En segundo lugar, ofrecen las mejores tasas de interés de todos los bancos nacionales con los que hemos estado en contacto.
Lo primero que debe hacer al buscar comprar una propiedad en República Dominicana (con un préstamo) es verificar si puede solicitar un préstamo. Esto agilizará el proceso si se ha decidido por una propiedad específica y también facilitará su negociación con el vendedor. Los documentos requeridos por Scotia Bank son los siguientes:
- Copia de su pasaporte más otra identificación.
- Dos declaraciones de impuestos finales
- Carta de empleo, si está empleado.
- Una referencia bancaria de su banco principal.
Para otros extranjeros, también hay préstamos disponibles con algunos documentos adicionales. Todos estos documentos pueden enviarse por correo electrónico. Consulte este artículo para conocer más sobre cómo obtener un préstamo de un banco dominicano como extranjero.
El banco normalmente le prestará hasta el 70% del valor de la propiedad, o menos si lo desea, lo que significa que será necesario un pago inicial de al menos el 30% del valor de la propiedad de su parte.
El valor de la propiedad que se considera es el menor entre el valor estimado y el precio de compra acordado. El valor estimado es el valor proporcionado por el tasador del banco, quien estima la propiedad según una serie de criterios como el tamaño del terreno, el tamaño del edificio, el año de construcción, la ubicación, el número de habitaciones, los materiales utilizados, etc. Por experiencia, este valor suele ser cercano al precio de venta, así que espere una variación del 10% para mayor seguridad.
Una vez que el banco le notifique que usted precalifica para un préstamo hipotecario o un préstamo para obra nueva (esta verificación tarda de 1 a 2 semanas), se le dará acceso a un formulario en línea disponible en inglés que deberá completar. En este punto, existe un 99% de posibilidades de que califique para el préstamo.
Una vez que los términos sean satisfactorios para ambas partes, deberá estar en la República Dominicana para firmar el contrato en persona. Podría negociar con el banco la posibilidad de enviar a alguien con poder notarial para que firme en su nombre.
La mayoría de los bancos nacionales tienen tasas de interés más altas que en nuestro país. Suelen rondar el 10% y, a veces, incluso más.
Si decide construir una casa con una constructora local, puede solicitar dos préstamos separados: uno para comprar el terreno y otro para construir su casa. Antes o después de reservar el terreno que le interesa (normalmente un 2% del precio de venta), deberá obtener financiación si la necesita.
Una vez pagado el valor total del terreno al firmarse la escritura de compraventa, se le transfiere la propiedad. Luego, cuando decida comenzar la construcción, el banco le prestará el dinero en cuotas a medida que avance la obra.
En cada etapa de la construcción (generalmente 3 o 4 fases divididas en pagos del 20 al 30%), el banco enviará un perito asesor para verificar que el dinero prestado se haya destinado a la construcción y no al bolsillo del constructor. Solo cuando se cumplan todos los requisitos, el banco le enviará el siguiente pago, que usted deberá enviar al constructor, manteniendo así el control del proceso y de su dinero.
El interés a pagar se calculará únicamente sobre el importe prestado y, al finalizar la obra, el préstamo pasará a ser un préstamo hipotecario clásico.
Finalmente, la financiación del propietario es una excelente alternativa para quienes no desean pagar altas tasas de interés ni lidiar con las complejidades del sistema financiero local. Al solicitar información sobre una propiedad en venta en Las Terrenas, no dude en preguntar si dispone de financiación del propietario.
¿Debería comprarlo a mi nombre o con una empresa?
Bajo el nombre de la empresa
En primer lugar, hay que considerar los gastos adicionales iniciales relacionados con la constitución de la propia empresa. Finalmente, los impuestos corporativos adicionales si la empresa obtiene beneficios (27%).
Bienes Raíces Comerciales: Compra y Venta (con ganancias): Es la solución más ventajosa ya que pagará menos impuestos porque la empresa puede deducir todos los gastos como construcción, mantenimiento, contabilidad y seguros antes de las ganancias.
Protección: La propiedad está más protegida si tienes problemas financieros o legales porque nadie puede reclamar la propiedad bajo el nombre de la empresa porque es propiedad de la empresa y no de ti directamente.
Desarrollador Inmobiliario: Por ejemplo, si usted compra un terreno, lo divide y luego vende lotes, se beneficiará más si el terreno está bajo el nombre de una empresa porque tendrá que manejar diferentes contratos, riesgos y responsabilidades con los futuros compradores.
Evite futuros conflictos con su pareja: En caso de divorcio, la propiedad permanece bajo el nombre de la empresa y se separa del contrato matrimonial.
Bajo el nombre individual:
Las propiedades que están a nombre de una persona física están sujetas al “IPI”, un impuesto anual sobre la propiedad equivalente al 1% del valor de la propiedad estimado por el gobierno. El 1% se debe pagar sobre el monto excedente de US$147,000.
Hay una excepción para terrenos no urbanizados o fincas fuera de los límites de la ciudad, así como para propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, las haya poseído durante más de 15 años y no tenga otras propiedades. Además, no tendrá que lidiar con los requisitos legales ni la documentación de la empresa.
¿Cuál es el proceso para obtener la residencia dominicana?
Si un individuo quiere obtener la residencia dominicanaDebe solicitar una visa de residencia en un consulado dominicano en su país de origen. También debe presentar un certificado de nacimiento, referencias bancarias, un certificado de matrimonio y un informe policial. Todos los documentos mencionados deben estar apostillados.
Una vez aprobados todos los documentos, el consulado sellará la visa de residencia en el pasaporte del solicitante. La visa de residencia tiene una validez de un año. Tenga en cuenta que el trámite puede tardar desde un par de días hasta un mes. Todo depende del consulado. En cuanto el solicitante reciba la visa de residencia en su pasaporte, el consulado le devolverá inmediatamente todos los documentos mencionados. El siguiente paso es presentar todos estos documentos ante un abogado en la República Dominicana.
El solicitante deberá viajar a Santo Domingo para un breve examen médico y luego regresar para recoger la tarjeta de residencia. Dado que la tarjeta de residencia tiene una validez de un año, deberá renovarla anualmente durante los siguientes cinco años. Todos los solicitantes deben tener en cuenta que el costo de un abogado profesional que se encargue del primer trámite de residencia ronda los $5. Afortunadamente, las renovaciones son más económicas.
¿Cuál es el mejor lugar para comprar una propiedad en República Dominicana?
La respuesta a esa pregunta variará dependiendo del propósito de su futura inversión y de su estilo de vida.
Si se trata de alquiler, recuperará su inversión y podrá disfrutar de su propiedad algunas semanas al año. Las tarifas de alquiler que puede obtener con una unidad frente al mar en la prometedora ciudad costera de Las Terrenas son excelentes. Además, el mercado inmobiliario local está evolucionando hacia proyectos como condominios con piscinas de alquiler y servicios similares a los de un hotel, para que los propietarios no tengan que preocuparse por nada. Otras ciudades costeras como Las Galeras, Sosúa y Cabarete también ofrecen buenos retornos, pero sus mercados están menos desarrollados. Aquí tiene una lista de buenas propiedades de inversión llave en mano en Las Terrenas.
En Santo Domingo, el requisito de inversión mínima general es menor porque la oferta es más amplia y no se puede comprar un condominio o villa justo en frente de la playa, pero si logras conseguir un buen terreno, podrás alquilarlo a turistas regulares, pero también a viajeros de negocios.
Para vivir, si eres un hombre de negocios, entonces Santo Domingo o Punta Cana. Si buscas un estilo de vida más relajado con menos ruido y contaminación, entonces... Las TerrenasCabarete o Las Galeras son buenas opciones. Cap Cana es ideal para quienes tienen un presupuesto ajustado y prefieren los lugares más exclusivos de República Dominicana.
Más información dónde vivir en República Dominicana.
¿Cómo elegir la agencia inmobiliaria adecuada?
Lo cierto es que todos, desde un taxista hasta un bar frente al mar, intentarán presentarse como la persona ideal para el puesto que puede ayudarle a comprar una propiedad en República Dominicana. Por lo tanto, es fundamental elegir un agente inmobiliario profesional al comprar una propiedad aquí.
Esta agencia inmobiliaria profesional debe tener experiencia en la gestión de negocios inmobiliarios. También necesita una oficina adecuada y varios empleados con habilidades profesionales que permitan obtener mejores precios y realizar transacciones sin complicaciones. Un buen agente inmobiliario necesita empleados multilingües que hablen español e inglés. Esto es fundamental, ya que la cooperación entre las partes debe ser fluida, y conocer ambos idiomas permite acceder a una gama más amplia de propiedades en el mercado.
Incluso las agencias de franquicia con buena reputación pueden no ser la mejor opción al comprar una propiedad en el extranjero. La mayoría de estas agencias solo se preocupan por las ganancias y tienen agentes sin contactos locales. Siempre es una mejor opción... Elija una agencia profesional local con vínculos locales para garantizar que la compra se realice sin problemas.
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¿Cómo comprar una casa en República Dominicana?
En la República Dominicana, los extranjeros pueden adquirir fácilmente bienes raíces. Los futuros propietarios pueden comprar la propiedad a su nombre o en representación de su empresa domiciliada en la República Dominicana. Ya sea para uso individual durante las vacaciones, como segunda residencia o para fines lucrativos, comprar una casa en la República Dominicana requiere un mínimo de conocimientos. Para conocer el proceso de compra con más detalle, no dude en consultar nuestra información gratuita. Guía de compra de bienes raíces.
Antes de tomar cualquier medida, es fundamental contratar a un abogado local para obtener la mayor cantidad de información posible sobre la propiedad a comprar, como verificar la exactitud de las escrituras o si la propiedad está libre de toda carga inmobiliaria. El conocimiento de los procedimientos y servicios involucrados, como la administración tributaria, es fundamental. La fiabilidad de la compra dependerá de la seriedad del abogado. Con más de 20 años de experiencia, nuestra agencia ofrece a sus clientes un bufete de abogados confiable para cerrar un trato sin sorpresas desagradables.
Si la vivienda a comprar no presenta ningún problema, se puede formalizar la compra. Aunque simplificado, los trámites requieren la presentación de documentos fiables. Las condiciones de concesión son las mismas para ambas propiedades, y para los extranjeros, el comprador simplemente debe presentar su pasaporte para acreditar su identidad. Tras acordar el precio de la propiedad, se firma una compraventa con un pago inicial de aproximadamente el 10% del importe total.
Posteriormente, la transacción se realizará ante un notario local designado por el comprador. Hasta el momento, el comprador siempre deberá contar con la ayuda de su abogado, quien le ayudará a redactar el contrato de compraventa.
Generalmente, el comprador deposita los fondos necesarios para adquirir la propiedad mediante transferencia bancaria o cheque en la cuenta fiduciaria del notario. Una vez adjudicado el título de propiedad, los fondos se transfieren al vendedor. Tras la remisión de los fondos, el título se transfiere a nombre del comprador o de la empresa y se inscribe en el registro de títulos de propiedad dominicano.
El registro de la transferencia de bienes inmuebles con la inscripción de los títulos de propiedad requiere el pago de los siguientes impuestos y tasas: * 3% del precio de venta; 1% del valor de venta de la propiedad; (constitución y cancelación de hipoteca, modificación de título, duplicado). La nueva ley del registro de bienes inmuebles garantiza un sistema transparente para la compra, venta y registro de bienes inmuebles en la República Dominicana. El pago de estas tasas puede realizarse mediante transferencia bancaria o cheque certificado.
¿Qué debes revisar al comprar una propiedad en preventa o en construcción?
1. Traducir el contrato de Promesa de Venta.
Antes de firmar el contrato de Promesa de Venta, usted o su representante deben traducir el documento al inglés o a su idioma nativo. No confíe en la palabra de su agente inmobiliario o vendedor sobre si todo está bien con el contrato. La mayoría de los contratos de Promesa de Venta se redactan para proteger a la constructora o al promotor, no al comprador. Por ejemplo, verifique si el contrato de Promesa de Venta incluye las siguientes cláusulas:
a) ¿Se indica cuándo finalizará la construcción?
b) ¿Indica que si la propiedad no está terminada para esa fecha, el desarrollador pagará intereses sobre el monto ya pagado por cada mes que se retrase la construcción?
c) ¿El lote donde se va a construir el inmueble es actualmente propiedad del promotor o está en proceso de transferencia al promotor?
d) ¿Ha obtenido el desarrollador todos los permisos y licencias necesarios?
e) ¿Establece que si el inmueble construido es unos metros cuadrados más pequeño que el que le vendieron, le reembolsarán o le darán crédito por la diferencia de tamaño?
2. En caso de duda, contrate a un abogado inmobiliario con buena reputación.
Un abogado (preferiblemente con dominio del inglés o de su lengua materna) debería poder revisar el acuerdo y responder a las preguntas planteadas anteriormente. Si hay alguna cláusula en el contrato con la que no esté de acuerdo, deberá corregirse hasta que ambas partes estén satisfechas.
3. Por favor, confirme si el pago de la reserva de la propiedad es reembolsable.
A menudo, el importe pagado para reservar una unidad no es reembolsable. Antes de pagar la reserva, realice todas las diligencias necesarias. No permita que el vendedor lo apresure alegando que hay muchas personas interesadas en la misma unidad o que la perderá si no actúa con rapidez.
4. Si compra una casa o un condominio con fines de inversión, pregunte por el retorno de la inversión (ROI) proyectado.
Intente averiguar la tasa de ocupación de las unidades o propiedades ya construidas en la zona. No crea (sin pruebas) las afirmaciones de un alto retorno de la inversión (ROI). Solicite comprobantes de la ocupación durante las diferentes estaciones del año (alta, baja, media). Haga los cálculos usted mismo para comprobar si la ROI proyectada es alcanzable con las tasas de ocupación que ha investigado. Asegúrese de incluir otros gastos como mobiliario, gastos de administración, cuotas de la asociación de propietarios, electricidad, internet, impuestos y otros gastos adicionales en sus cálculos para obtener una proyección más realista de su posible retorno.
Los 3 pasos para comprar una casa
Hacer una oferta formal
El procedimiento para comprar una propiedad en la República Dominicana es similar al de Canadá, Europa y Estados Unidos. Una vez que el comprador decide qué propiedad le interesa, solo necesita redactar una oferta formal junto con un depósito del 1% del importe total. La oferta se presenta al vendedor y, si la acepta, el depósito del 1% se convierte en parte del pago final. Si el vendedor no acepta la oferta, el depósito de garantía se devolverá al comprador.
Firmar una promesa de venta
El siguiente paso es firmar una Promesa de Compraventa, un documento legalmente vinculante que debe firmarse ante notario público. Ambas partes firmarán este documento tan pronto como el abogado del comprador complete la debida diligencia.
Todos los términos de la transacción se establecen en la Promesa de Venta y el documento incluirá los nombres completos de ambas partes; referencias que establezcan las identidades tanto del comprador como del vendedor (como pasaportes válidos y licencias de conducir); una cláusula predeterminada; descripción legal de la propiedad; la fecha en que se entrega la propiedad; condiciones de pago; precio de compra; la fecha exacta del cierre; y lo más importante, el requisito de la parte vendedora de firmar la Escritura de Venta una vez que se haya realizado el pago final.
El depósito requerido suele rondar el 10% y se deposita en la cuenta de depósito en garantía. De esta manera, la propiedad queda reservada para usted y se retira del mercado, sin tener que preocuparse de que alguien más la compre.
Firmar la escritura de compraventa
Una vez pagada la transacción en su totalidad, ambas partes pueden formalizar la Escritura de Compraventa, un documento legalmente vinculante que debe ser visado por un notario público. La Escritura de Compraventa permite la transferencia de la propiedad acordada del vendedor al comprador y simplifica y abarata todo el proceso, simplemente porque ya no es necesario el paso de la Promesa de Compraventa.
El cierre de la operación se espera en un plazo de 30 a 60 días, pero todo depende del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Todos los fondos del comprador deben estar en depósito 3 días antes del cierre. El comprador y el vendedor firmarán todos los documentos necesarios en la fecha de cierre.
Su abogado inscribirá la venta en el Registro de Títulos. Espere encontrar la propiedad a su nombre en un mes.
Gastos e impuestos
Impuestos sobre compras
Los impuestos deben pagarse antes de inscribir la compraventa en el registro de propiedad. Los impuestos y gastos por la transmisión de bienes inmuebles ascienden aproximadamente al 3.5 % del valor de la propiedad, según el gobierno, de la siguiente manera:
- Impuesto de Transferencia del 3% (Ley N.° 288-04). La tasa por la transferencia de propiedad se calcula sobre el valor estimado o el precio de compra, el que sea mayor. Esto significa que los impuestos se pagan con base en el valor de mercado de la propiedad, determinado por las autoridades fiscales, y no sobre el precio de compra que figura en la escritura de compraventa.
Los compradores que deseen reducir el impacto del impuesto de transmisiones patrimoniales tienen la opción de aprovechar una laguna legal que permite la aportación de un tipo de propiedad a sociedades sin pagar dicho impuesto. Para ello, la cooperación del vendedor es fundamental.
- Del 0.5% al 1.5% en concepto de gastos de notaría, dependiendo del valor estimado de la vivienda y de la complejidad (duración) de las operaciones.
Además, ¿sabías que es posible? Invierta en bienes raíces libres de impuestos con Confotur Law.
Impuestos anuales sobre la propiedad
Las propiedades a nombre de una persona física están sujetas a un impuesto predial anual (“IPI”) del 1% del valor tasado por el gobierno por encima de RD$7,138,000 pesos (147,000 USD), excepto los lotes o fincas no edificadas fuera de los límites de la ciudad y las propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, que la haya registrado a su nombre durante más de 15 años y no tenga otra propiedad.
Si la propiedad está en manos de una corporación, no se paga impuesto predial. En cambio, la corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, por lo que si los impuestos sobre la renta corporativos pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos adeudados, la corporación no tendrá obligación de pagar impuestos sobre sus activos.
Puedes consultar el importe y otra información útil en Impuestos internos.
Los costos e ingresos de poseer una propiedad
En el caso de una villa de 4 dormitorios en alquiler con capacidad para 8 huéspedes en el pueblo playero de Las Terrenas, todos los precios están en USD y son aproximaciones basadas en una encuesta de agentes inmobiliarios locales y nuestra experiencia profesional.
Precios promedio de alquiler: 287 / Noche x 180 noches (ocupación promedio del 50% para villas en Las Terrenas)
= 51,000 Ingresos Brutos
– Gastos de gestión del 15 al 20% (en este caso el 20%)
= 40,800
– Otros gastos (suministros, limpieza, jardín, piscina, Internet) = 500/mes = 6,000
– Seguro de construcción = 1,000
– Mantenimiento general (instalaciones, reemplazos, etc.) = 2,500/año
– Impuestos anuales = 3,000
= 28,300 Utilidades Netas
El rango de precios de las villas de 4 habitaciones en Las Terrenas varía, pero puedes consultar Villas en venta por menos de 500,000.
Tour de descubrimiento de bienes raíces en Las Terrenas
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