2 de diciembre de 2022
Cómo listar (y vender) su propiedad en Las Terrenas
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Introducción
Vender una propiedad inmobiliaria puede ser un proceso complejo... En él intervienen varias personas y factores que, en conjunto, determinan el éxito de la venta de su propiedad.
Desde su fundación en el año 2000, nuestra agencia ha vendido cientos de propiedades y ha adquirido experiencia en todo tipo de negocios inmobiliarios en el mercado inmobiliario de Las Terrenas.
Estamos encantados de compartir nuestra experiencia con usted, a través de este artículo, pero también ofrecemos una "Evaluación gratuita" utilizando nuestra calculadora patentada, experiencia y datos para respaldar nuestra recomendación de precio. Póngase en contacto con nosotros para obtener más información o para concertar una cita.
En este artículo abordaremos los siguientes capítulos:
Obtener los documentos y la diligencia debida
Antes de nada, debe asegurarse de que tiene todos los documentos necesarios para vender su propiedad. ¿Por qué? En primer lugar, tiene que estar legalmente capacitado para vender su propiedad.
En segundo lugar, las buenas agencias inmobiliarias se los exigirán antes de poner su propiedad en el mercado. En tercer lugar, no querrá perder a un comprador serio el día en que no pueda aportar determinados documentos necesarios para la compra.
Y, por último, a nadie le gusta verse envuelto en un caso turbio y arriesgarse a dañar su reputación, y por la ciudad circulan muchas historias con moraleja.
Dependiendo de la fase de la transacción, de dónde se encuentre y de quién sea el propietario...
Etapas iniciales (enumerarlas)
Su agente inmobiliario le pedirá copias del Título (documentación de propiedad), el Deslinde (límites de la propiedad) y el documento de identidad del propietario o propietarios. Si la propiedad es de una empresa, pida los documentos de constitución de la empresa.
Etapas posteriores (venta)
En el momento en que usted haya aceptado las condiciones de la oferta, el abogado le pedirá los siguientes documentos:
Todos los documentos requeridos por la agencia inmobiliaria, no las copias sino los originales.
El recibo del último pago del impuesto sobre la propiedad o una copia del certificado que acredite que la propiedad está exenta del impuesto sobre la propiedad.
Si el vendedor es una sociedad, el comprador o el abogado deben recibir los siguientes documentos adicionales:
- Copia de la documentación societaria, incluyendo los estatutos, la inscripción actualizada en el Registro Mercantil y la resolución que autoriza la venta.
- Certificación de la Agencia Tributaria en la que conste que la sociedad está al corriente de sus obligaciones fiscales, especialmente del Impuesto sobre la Renta y del Impuesto sobre el Patrimonio.
Si se trata de una vivienda:
- Copia de los planos y permisos de construcción aprobados
- Inventario de muebles, etc.
- Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que demuestren que el vendedor está al corriente.
- Copia de los planos y permisos de construcción aprobados
- Inventario de muebles, etc.
- Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que demuestren que el vendedor está al corriente.
- Copia de la declaración del condominio y del reglamento.
- Certificación de la administración del condominio que demuestre que el vendedor está al día con sus cuotas de condominio.
- Copias de las actas de las tres últimas juntas de condominio.
En Las Terrenas, y en la RD, los organismos pueden decidir supervisar la documentación requerida en las primeras etapas. A veces esto hace que el proceso sea más lento ya que algunos de los documentos no están disponibles. Sin embargo, aconsejamos tenerlos listos tan pronto como usted considere vender su propiedad.
2. Puesta en escena de su piso o chalet
Algunos vendedores deciden vender su propiedad en su estado actual, ya sea excelente o bastante pobre. En cualquier caso, el estado del inmueble influirá en el precio final. En última instancia, depende de la disponibilidad del propietario, su presupuesto y sus objetivos de venta.
Vender una propiedad que está en buen estado es un buen comienzo cuando se quiere vender en serio. Pero se pueden hacer más cosas para mejorar sus posibilidades.
Es el momento de preparar el terreno y destacar las mejores características.
Toda puesta en escena comienza con una limpieza profunda. Probablemente no suene muy divertido, pero créame que a un comprador potencial le importará si la propiedad está sucia o no. Usted no quiere perder una venta potencial porque él o ella es demasiado exigente con la limpieza.
La limpieza incluye: fregar los mostradores y las superficies de las puertas, limpiar las alfombras y desordenar son tareas fáciles y de bajo coste que tendrán un impacto significativo en la primera impresión de su casa.
Aquí tienes una bonita lista de comprobación.
Un consejo rápido: pintar el exterior o el interior de su propiedad es una forma asequible y eficaz de hacerla más deseable.
Una vez que su casa esté limpia, puede empezar a ponerla en escena.
Mantenga los colores de la decoración neutros y despersonalice el espacio. Sí, esos retratos familiares son adorables, pero quítalos para que los compradores puedan imaginarse a sus familias disfrutando de la casa.
El espacio de almacenamiento y los armarios, en particular, siempre son importantes para los compradores de viviendas, así que haz espacio guardando la ropa de fuera de temporada y los enseres varios.
En caso de duda, menos es más.
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Añade un toque decorativo. Unas plantas verdes o un par de cojines darán vida a cualquier habitación.
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Retira los mostradores. Pon tu exprimidor y tu batidora en el armario. Lo mismo ocurre con los baños. Pon tus artículos en un cajón para que no estén a la vista.
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Aumente la cantidad de luz. Las habitaciones luminosas hacen que tu vivienda parezca más grande. Deje entrar la luz del sol abriendo las cortinas y subiendo las persianas. Una lámpara bien colocada puede marcar la diferencia en zonas con poca luz natural.
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No te pases con las alfombras. Las alfombras no se fotografían bien y pueden hacer que tu espacio parezca más pequeño.
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Ponle una tapa a tus retretes. Mantén la clase.
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No te olvides de escenificar también el exterior. Ordena tu porche y coloca bonitas jardineras cerca de la entrada. Si tienes una terraza, lávala a presión y añade plantas para dar vida al espacio.
Aquí está el artículo completo.
La puesta en escena también prepara su casa para las fotos profesionales que se anunciarán en Internet. Su agente debería ayudar a coordinar la sesión de fotos, para que usted tenga menos presión. Estos son algunos consejos de puesta en escena para que su casa esté preparada para una foto glamurosa:
3. ¿Cómo "escenificar" su terreno?
Si está intentando vender su terreno, y no hay ninguna construcción, sino sólo terreno en bruto, aquí tiene algunos consejos para ayudarle a venderlo mejor.
Facilidad de acceso y movimiento dentro de la propiedad.
Debe ser fácil para su agente y los futuros compradores acceder y visitar el terreno. En el mejor de los casos, eso significa cortar la hierba y los árboles pequeños. En otros, eso puede significar tener que hacer el camino de acceso y los caminos internos.
Consejo profesional: La vegetación crece rápidamente en esta parte del mundo, así que asegúrate de tener un cuidador que pueda venir cada dos meses aproximadamente.
Mejorar la estética de la propiedad.
No estamos hablando de añadir flores o quitar las cortinas para que entre más luz como en un condominio o una villa.
Pero los agentes de la propiedad le dirán que, si dispone de dinero, hacer más atractiva la entrada de la propiedad añadiendo una verja es un gran plus para vender su terreno. Una valla también es apreciada entre los compradores, y además ayuda a entender el límite.
La cartografía.
Una de las partes más importantes de la comercialización de su propiedad es que el comprador pueda entender fácilmente los límites de su propiedad, incluso antes de ir a verla, especialmente si es grande.
Para eso, tienes el Deslinde (limitación de la parcela). Pero no suele ser suficiente. Recomendamos superponer ese documento con una imagen de Google Earth para tener en cuenta algunos puntos clave de referencia de la zona, como la carretera principal. Esto ayuda a entender dónde está el terreno, y sus vecinos.
Consejo profesional: Para las parcelas grandes con colinas, puede contratar el servicio de un agrimensor para obtener las "curbas de nivel" de su propiedad. Esto permitirá a un posible comprador conocer bien el terreno. Los inversores incluso pondrán arquitectos para que hagan el primer presupuesto y tengan una idea del coste total, ya que el precio de la construcción variará en función del terreno.
4. Trabajar con el agente y la agencia adecuados
Vender una propiedad, ya sea por primera vez o no, es siempre una experiencia. Así que más vale que sea una buena experiencia. Para ello, hay que rodearse de las personas adecuadas, es decir, de un agente profesional que trabaje en una agencia establecida.
La selección del agente adecuado puede marcar la diferencia. Por eso, 8 de cada 10 vendedores optan por contratar a un agente inmobiliario en lugar de vender por su cuenta, según esta encuesta reciente.
Encontrar compradores interesados, guiar a los vendedores a través del proceso de venta y gestionar las negociaciones del contrato son servicios muy populares que los vendedores dicen que fueron muy o extremadamente valiosos por parte de sus agentes.
Sin embargo, aunque la mayoría de los vendedores creen que es ventajoso utilizar un agente inmobiliario, eso no significa que sea fácil encontrar el adecuado.
Encontrar el agente inmobiliario adecuado es la clave de su éxito, especialmente en la RD y Las Terrenas,
Recuerde que no se requiere una licencia para trabajar como agente inmobiliario en la República Dominicana. Esto ha creado un mercado abierto en el que un importante número de actores operan con poco o ningún conocimiento de las leyes y prácticas inmobiliarias.
No hay directrices obligatorias sobre los procesos que hay que seguir o no, sobre las cláusulas que hay que incluir en los documentos o sobre los porcentajes de las comisiones.
Esto añade un aspecto heterogéneo y hace más difícil la navegación para vendedores y compradores. Los riesgos resultantes crean miedo e incertidumbre, alejando la demanda de una inversión potencialmente ideal.
¡No se preocupe! Cientos de miles de compradores han comprado en la RD y disfrutan de sus propiedades en el Caribe. Sin embargo, los compradores (y vendedores) inteligentes entenderán las razones por las que elegir el experto inmobiliario adecuado es importante en Las Terrenas.
¿Cuál es la mejor manera de encontrar el agente perfecto para usted?
Empieza con una pequeña investigación en Internet para familiarizarte con las principales agencias de la zona y lo que ofrecen. Presta mucha atención a su estrategia de marketing: ¿parecen invertir recursos en promocionarse a sí mismas y a su Propiedades?
Comprueba sus cuentas en las redes sociales y los comentarios de clientes anteriores. A continuación, vea si puede conseguir una o dos referencias de personas que hayan vendido con éxito sus propiedades: el boca a boca es poderoso en nuestra pequeña ciudad, y las recomendaciones personales siempre llegan lejos. Según la investigación de Zillow, más de uno de cada cinco vendedores (22%) encuentra a su agente gracias a la recomendación de un amigo, pariente, vecino o colega.
Una vez que haya hecho su investigación primaria, puede empezar a reunirse con agentes. Le recomendamos que se reúna con no menos de 3 agentes, haga las preguntas adecuadas y compare las respuestas. Aquí tienes algunos ejemplos generales de esas preguntas, y puedes añadir otras más específicas para tu caso:
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¿Cuánto tiempo lleva trabajando en el sector inmobiliario?
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¿Trabaja principalmente con compradores o con vendedores?
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¿Cuántos clientes activos tiene a la vez?
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¿Están preparados para manejar mi situación particular?
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¿Cómo van a comercializar mi casa?
Consejo adicional: También es muy importante explicar claramente sus preferencias de comunicación y su motivación para vender, así como discutir su estrategia de venta y el número de exposiciones. Las mejores relaciones entre agente y vendedor son las que tienen expectativas claramente definidas. Asegúrese de haber acordado por escrito la estructura de comisiones, el precio de venta y la duración del contrato (es decir, qué ocurre si su casa no se vende al cabo de cierto tiempo).
5. Fijar el precio correcto
Otra parte importante del proceso de venta de su propiedad es saber exactamente lo que vale y fijar un precio justo para su valor.
Hay varios factores a tener en cuenta a la hora de fijar el precio que afectarán directamente al tiempo que tardará su propiedad en venderse.
En primer lugar, debe considerar la ubicación de su propiedad, y en el contexto del mercado de Las Terrenas, eso suele significar sobre todo la distancia a la playa. Cuanto más cerca esté su propiedad de la playa, más deseada será por el cliente potencial y, por lo tanto, tendrá un precio más alto. Siempre es una buena idea mirar las ventas recientes de propiedades similares en nuestra zona. Esto debería darle una buena idea del precio al que debería aspirar.
Después de la ubicación, es importante tener en cuenta el estado del inmueble. Los inmuebles más nuevos o recién reformados costarán más que los más antiguos o con acabados desgastados por dentro y por fuera. Merece la pena invertir un poco en arreglar los errores más evidentes, pero evite remodelar demasiado cerca de la fecha de venta. Aquí encontrará 8 factores críticos que influirán en el valor de su propiedad.
También merece la pena firmar una tasación previa a la venta con su agente antes de ponerla en venta. Es diferente de la tasación del comprador, que se obtiene tras la aceptación de la oferta. Una tasación es un análisis profesional del valor justo de mercado de una vivienda, realizado por un tasador inmobiliario autorizado. Recuerde que nuestra agencia ofrece este servicio.
En Atlantique Sud, tenemos en cuenta las condiciones actuales del mercado, hacemos un análisis comparativo utilizando nuestra base de datos, una valoración en profundidad de la propiedad, así como tenemos en cuenta sus necesidades y condiciones como vendedor.
Puede solicitar su evaluación gratuita de la propiedad.
6. Ponerlo en el mercado
No hay una respuesta única para el tiempo que tardará en vender su propiedad. Las casas en Las Terrenas se encuentran en el mercado en promedio de 6 a 12 meses. Tenga en cuenta que ese número sólo significa que la mitad de las casas se venden en 6 meses o menos y la mitad en 12 meses o más. Además, el mercado siempre está cambiando. El tiempo que se tarda en vender su propiedad depende en gran medida de trabajar con las personas adecuadas y hacer todo lo posible para que la venta sea fácil y valiosa.
Si quieres algunos consejos sobre cómo vender tu propiedad rápidamente, presta atención. Siempre es bueno tener en cuenta las estaciones del año en la zona. Como usted sabe, hay 2 estaciones en la República Dominicana. La temporada alta que comienza a mediados de noviembre y termina a mediados de abril es cuando tenemos el 70% de los turistas que vienen aquí de vacaciones para escapar del frío sombrío de sus países de origen. El tráfico de personas es mucho mayor y, por tanto, las posibilidades de venta son mayores. La temporada baja comienza a mediados de abril, después de Semana Santa, y termina en noviembre. En esta época hay muchos menos visitantes en el país.
Como se ha mencionado anteriormente, la ubicación es un factor crucial en la venta de inmuebles. Un buen vecindario, instalaciones de infraestructura cercanas, vistas al mar y cercanía a la playa son factores que pueden ayudar a vender más rápido. La diferencia radica en el precio de la vivienda: cuanto más grande y cara sea la casa, más tiempo tardará en venderse porque el número de compradores es menor.
No olvide tener en cuenta el tiempo necesario para preparar su propiedad para la venta. Si decide hacer algunas actualizaciones o reparaciones en su propiedad antes de ponerla en venta, su plazo de venta será más largo. Así que, como ya hemos dicho, es bueno arreglar algunas cosas que te parezcan más obvias para el comprador, pero no es necesario ir demasiado lejos.
Por último, pero no por ello menos importante, si sus compradores obtienen una hipoteca, la fecha de cierre depende de su financiación. Su cierre también podría retrasarse por cuestiones de inspección de la vivienda o de tasación. No es muy común comprar con una hipoteca en Las Terrenas. Sin embargo, es bueno tenerlo en cuenta para estar preparado para cualquier cosa.
Esperamos que este artículo haya sido informativo. También ofrecemos una "evaluación gratuita de la propiedad" utilizando nuestra calculadora patentada, experiencia en el mercado del mercado inmobiliario local, y los datos para respaldar nuestra recomendación de precio.
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