8 de marzo de 2022

¿Cómo comprar una propiedad en la República Dominicana?

¿Cómo comprar una propiedad en la República Dominicana?
Comparte este artículo Facebook WhatsApp Twitter Pinterest

Preguntas para hacer antes de comprar en la RD

¿Es una excelente inversión comprar una propiedad en la RD?

Son muchas las razones que pueden impulsar la decisión de comprar una casa en la República Dominicana. El proceso de adquirir un terreno o construir una propiedad se ha reducido a su forma más simple para fomentar la compra de inmuebles. Pero la razón más importante es, sin duda, la economía. En efecto, el país es económicamente estable, lo que favorece un ambiente propicio para los negocios en todos los sectores, incluido el inmobiliario. Por ello, muchos expatriados optan por comprar un apartamento que utilizan durante unos meses y lo alquilan el resto del año para obtener rendimientos rentables. He aquí una lista de propiedades "llave en mano" que ofrecen excelentes rendimientos de alquiler.

El desarrollo del turismo, uno de los principales proveedores de divisas del país, no se queda atrás, y el gobierno se centra ahora en el turismo de alto nivel. Esta forma de turismo requiere instalaciones de alojamiento privadas alejadas de los concurridos hoteles. La construcción de viviendas de lujo es una solución ideal para quienes buscan invertir, relajarse y disfrutar de unos ingresos pasivos adicionales. En el norte de la isla, en el pueblo de Las Terrenas, se desarrollan anualmente numerosos proyectos inmobiliarios .

¿Por qué debería comprar una propiedad en la República Dominicana?

Los intereses se dividen en dos partes: intereses personales e intereses comerciales. En cuanto al interés personal, las playas de la República Dominicana le encantarán. Para los que puedan permitírselo, construir una casa de lujo en los barrios residenciales dominicanos garantiza un alojamiento de ensueño.

También es posible aprovechar el alquiler de la propiedad. Y este es el segundo interés porque el sector inmobiliario dominicano está en plena evolución; las plusvalías inmobiliarias no dejan de aumentar, por lo que si una propiedad está destinada únicamente a residencia de verano, la mejor manera de sacar provecho es alquilarla. Y el gobierno dominicano, consciente de la inversión que podría hacer el sector inmobiliario de lujo, adopta una política proactiva estableciendo zonas de asentamiento para zonas residenciales.

La temporada alta en la República Dominicana es relativamente larga en comparación con España y otros países en los que la gente veranea. Puedes esperar aproximadamente seis meses de temporada alta, durante los cuales los precios de los alquileres aumentan entre un 20 y un 50%, lo que aumenta aún más tus posibilidades de obtener beneficios.

Además de ese escaso 1% de impuestos anuales sobre la propiedad, no espere pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos de sus alquileres. Aparte de la favorable coyuntura general, tendrá que considerar la ubicación de su futura propiedad. Algunos lugares están experimentando un mayor crecimiento que otros. Por ejemplo, Las Terrenas es uno de los puntos más calientes de la RD en términos de inversiones y desarrollo inmobiliario en este momento. El mercado se nutre de los expatriados locales que invierten y siguen invirtiendo aquí y de la creciente clase media de las grandes ciudades, aburrida de Punta Cana y que busca un trozo de paraíso a un precio asequible.

Cómo obtener un préstamo de un banco local

Tras años de experiencia con varios prestamistas, aconsejamos a nuestros clientes que trabajen con Scotia Bank por dos razones.

En primer lugar, los préstamos hipotecarios están disponibles rápidamente para los ciudadanos estadounidenses, canadienses, ingleses y dominicanos con Scotia Bank, nuestro socio financiero local para las transacciones inmobiliarias.

En segundo lugar, ofrecen los mejores tipos de interés de todos los bancos nacionales con los que hemos estado en contacto.

imagen-2-48

Lo primero que hay que hacer cuando se busca comprar una propiedad en la RD (con un préstamo) es verificar si realmente se puede solicitar un préstamo. Esto hará que las cosas se muevan más rápido si se ha decidido por una propiedad específica y también ayudará a su negociación con el vendedor. Los documentos requeridos por Scotia Bank son los siguientes:

  • copia de su pasaporte y otra identificación.

  • Dos declaraciones finales de impuestos

  • y la carta de empleo, si está empleado.

  • Una referencia bancaria de su banco principal.

Para los demás extranjeros, también hay préstamos con unos pocos documentos adicionales requeridos. Todos estos documentos pueden enviarse por correo electrónico.

El banco suele prestarle hasta el 70% del valor de la propiedad, o menos si lo desea, lo que significa que será necesario un pago inicial de al menos el 30% del valor de la propiedad por su parte.

El valor de la propiedad que se tiene en cuenta es la cantidad más baja entre el valor estimado o el precio de compra acordado de esa propiedad. El valor estimado es el valor dado por el "tasador" del banco, que estimará la propiedad según una serie de criterios como el tamaño del terreno, el tamaño del edificio, el año de construcción, la ubicación, el número de habitaciones, los materiales utilizados, etc. Por experiencia, este valor suele acercarse al precio de venta, así que espere una variación del 10% para estar seguro.

Una vez que el banco le notifica que está precalificado para un préstamo hipotecario o un préstamo para nueva construcción (esta verificación tarda de 1 a 2 semanas), se le dará acceso a un formulario en línea disponible en inglés que debe rellenar. En este momento, hay un 99% de probabilidades de que cumpla los requisitos para el préstamo.

Una vez que los términos sean satisfactorios para ambas partes, tendrá que estar en la República Dominicana para firmar el contrato en persona. Puede discutir con el banco el envío de alguien con un poder notarial para firmar en su nombre.

La mayoría de los bancos nacionales tienen tipos de interés más altos que en nuestro país. Suelen estar entre el 7 y el 10%, y a veces incluso más, pero Scotia Bank ofrece un preferencial de entre el 5 y el 6% (dic. 2019), que es estándar y bastante razonable.

Si decides construir una casa con un constructor local, podrás pedir dos préstamos distintos: uno para comprar el terreno y otro para construir tu casa. Antes o después de haber reservado el terreno en el que has puesto los ojos (normalmente con el 10% del precio de venta), tendrás que conseguir financiación si es necesario.

Una vez pagado el valor total del terreno a la firma del Acta de Venta, se le transfiere el título de propiedad. Luego, cuando decidas iniciar la construcción, el banco te prestará el dinero en cuotas a medida que la construcción avance.

En cada paso de la construcción (generalmente 3 o 4 fases divididas en pagos del 20 al 30%), el banco enviará a un "asesor" experto para que evalúe que el dinero prestado ha ido a parar a la construcción y no al bolsillo del constructor. Sólo cuando todas las casillas estén marcadas, el banco le enviará la siguiente cuota, que usted enviará al constructor, conservando así el control del proceso y de su dinero.

Los intereses a pagar se calcularán únicamente sobre el importe prestado y, al final de la construcción, el préstamo pasará a ser un préstamo hipotecario clásico.

¿Debo comprarlo a mi nombre o con una empresa?

Bajo el nombre de la empresa

En primer lugar, hay que tener en cuenta las tasas adicionales iniciales relacionadas con la constitución de la propia empresa. Por último, el impuesto de sociedades adicional si la empresa obtiene beneficios (27%).

Bienes inmuebles comerciales: Comprar y vender (con beneficio): Es la solución más ventajosa ya que pagará menos impuestos porque la empresa puede deducir todos los gastos como la construcción, el mantenimiento, la contabilidad y los seguros antes de los beneficios.

Protección: La propiedad está más protegida en caso de que tengas problemas financieros o legales porque nadie puede reclamar la propiedad a nombre de la empresa porque es propiedad de la empresa y no de ti directamente.

Promotor inmobiliario: Por ejemplo, si compras un terreno, lo divides y vendes lotes después, te beneficiarás más si el terreno está a nombre de una empresa porque tendrás que manejar diferentes contratos, riesgos y responsabilidades con los futuros compradores.

Evite futuros conflictos con su pareja: En caso de divorcio, los bienes quedan a nombre de la empresa y se separan del contrato matrimonial.

Bajo el nombre individual:

Las propiedades que están a nombre de un individuo están sujetas al "IPI", un impuesto anual sobre la propiedad del 1% del valor de la propiedad estimado por el gobierno. El 1% se pagará sobre el exceso de importe que supere los 147.000 dólares.

Existe una excepción para los solares no urbanizados o las fincas situadas fuera de los límites de la ciudad, así como para las propiedades cuyo propietario tiene 65 años o más, es dueño de ella desde hace más de 15 años y no tiene ninguna otra propiedad. Además, no tiene que ocuparse de los requisitos legales y los documentos de la empresa.

¿Cuál es el proceso real para obtener la residencia dominicana?

Si una persona quiere obtener la residencia dominicana, necesita solicitar un visado de residencia en el consulado dominicano de su país de origen. El solicitante también necesita presentar un certificado de nacimiento, referencias bancarias, un certificado de matrimonio y un informe policial. Todos los documentos mencionados deben estar apostillados.

residencia-y-nacionalidad-dominicana-obtenida-por-matrimonio

Una vez aprobados todos los documentos, el consulado pondrá un sello del Visado de Residencia en el pasaporte del solicitante. El visado de residencia es válido durante un año. Hay que tener en cuenta que el tiempo de tramitación del visado puede durar desde un par de días hasta un mes. En realidad, todo depende del consulado. Tan pronto como el solicitante obtenga el Visado de Residencia en su pasaporte, el consulado le devolverá inmediatamente todos los documentos mencionados. El siguiente paso para el solicitante es llevar todos estos documentos y papeles a un abogado en la República Dominicana.

El solicitante deberá dirigirse a Santo Domingo para someterse a un breve examen médico y luego ir una vez más para recoger la tarjeta de residencia. Dado que la tarjeta de residencia es válida por un año, el solicitante necesita renovar la residencia cada año durante los próximos 5 años. Todos los solicitantes deben ser conscientes de que el coste de un abogado profesional que se encargue del primer proceso de residencia será de unos 1.200 dólares. Por suerte, las renovaciones cuestan menos.

¿Cuál es el mejor lugar para comprar una propiedad en la República Dominicana?

La respuesta a esa pregunta variará dependiendo del propósito de su futura inversión y su estilo de vida personal.

Si es para alquilar, recuperará el dinero de su inversión, además de disfrutar de su propiedad unas cuantas semanas al año. Las tarifas de alquiler que puede obtener con una unidad frente al mar en la prometedora ciudad playera de Las Terrenas son muy buenas. Además, el mercado inmobiliario local se está desarrollando hacia proyectos como condominios con piscinas de alquiler y servicios similares a los de un hotel para que los propietarios no tengan que preocuparse de nada. Otras ciudades de playa como Las Galeras, Sosúa y Cabarete también ofrecen buenos rendimientos, pero sus mercados están menos desarrollados. Aquí hay una lista de buenas propiedades de inversión llave en mano en Las Terrenas.

En Santo Domingo, el requisito de inversión mínima general es menor porque la oferta es mayor y no se puede comprar un condominio o una villa justo enfrente de la playa, pero si consigue hacerse con una buena propiedad, podrá alquilarla a turistas habituales, pero también a viajeros de negocios.

Para vivir, si eres un hombre de negocios, entonces Santo Domingo o Punta Cana. Si busca un estilo de vida más relajado, con menos ruido y contaminación, entonces Las Terrenas, Cabarete o Las Galeras son buenas opciones para usted. Cap Cana es para personas con un gran presupuesto y que prefieren los lugares más exclusivos de la República Dominicana. Más información sobre dónde vivir en la República Dominicana.

Cómo elegir la agencia inmobiliaria adecuada

La verdad es que todo el mundo, desde un taxista hasta un tipo que trabaja en un bar frente a la playa, tratará de presentarse como la persona adecuada para el trabajo que puede ayudarle a comprar una propiedad en la República Dominicana. Por lo tanto, es muy importante elegir un agente inmobiliario profesional a la hora de comprar una propiedad aquí.

Esta agencia inmobiliaria profesional debe tener experiencia en la realización de negocios inmobiliarios. También necesita tener una oficina adecuada y varios empleados con habilidades profesionales que incluyan la obtención de un mejor precio y la realización de transacciones sin dolores de cabeza. Una buena agencia inmobiliaria debe tener empleados multilingües que sepan hablar tanto español como inglés. Esto es muy importante, ya que la cooperación entre las partes tiene que ser fluida, y conocer ambos idiomas significa tener acceso a una gama más amplia de propiedades en el mercado.

Incluso las agencias de franquicia con buena reputación pueden no ser la mejor opción a la hora de comprar una propiedad en el extranjero. La mayoría de estas agencias sólo se preocupan por el beneficio y tienen agentes que no tienen conexiones locales. Siempre es una mejor opción elegir una agencia profesional local con vínculos locales para garantizar que la compra se desarrolle sin problemas.

¿Cómo comprar una casa en la República Dominicana?

En la República Dominicana, los extranjeros pueden adquirir fácilmente bienes inmuebles. Los futuros propietarios tienen la opción de comprar esta propiedad en su nombre o en nombre de su empresa domiciliada en la República Dominicana. Ya sea para uso individual durante las vacaciones, como vivienda secundaria o para uso lucrativo, la compra de una casa en la República Dominicana requiere un mínimo de conocimientos.

Antes de emprender cualquier acción, hay que contratar a un abogado local para que indague la mayor cantidad de información posible sobre la propiedad que se va a comprar, como por ejemplo verificar la exactitud de las escrituras o si la propiedad está libre de todo tipo de cargas inmobiliarias. El conocimiento de los procedimientos y servicios implicados, como la administración fiscal, es una condición sine qua non. La fiabilidad de la compra dependerá de la seriedad del abogado. Tras más de 20 años de experiencia, nuestra agencia pone a disposición de los clientes un bufete de abogados de confianza para cerrar un trato sin malas sorpresas.

Si la casa que se va a comprar no presenta ningún problema, se puede concluir la compra. Aunque simplificados, los procedimientos requieren la presentación de documentos fiables. Las condiciones de concesión ya son las mismas para ambos locales y, en el caso de los extranjeros, al comprador le basta con llevar el pasaporte para acreditar su identidad. Tras acordar el precio del inmueble, se firma un compromiso de venta entre las dos partes con un pago inicial de alrededor del 10% del importe total.

A continuación, la transacción se llevará a cabo en presencia de un notario local elegido por el comprador. Hasta ahora, el comprador siempre debe contar con su abogado, que le ayudará a redactar el contrato de compraventa.

Por lo general, los fondos necesarios para adquirir la propiedad son depositados por el comprador mediante transferencia bancaria o por cheque en la cuenta fiduciaria del notario. Los fondos se remiten al vendedor una vez que se asigna el título de propiedad. Tras el envío de los fondos, el título se transfiere a nombre del comprador o de la empresa y se inscribe en el registro de títulos dominicano.

La inscripción de la transferencia de bienes inmuebles con el registro de los valores requiere el pago de los siguientes impuestos y tasas: * 3% del precio de venta; 1% del valor de venta del inmueble; (constitución y cancelación de una hipoteca, modificación de título, duplicado). La nueva ley sobre el registro inmobiliario garantiza un sistema transparente para la compra, venta y registro de bienes inmuebles en la República Dominicana. El pago de estas tasas se puede realizar por transferencia bancaria o por cheque certificado.

¿Qué debe comprobar al comprar una preventa o una propiedad en construcción?

1. Traduzca el acuerdo de promesa de venta.

Antes de firmar el acuerdo de promesa de venta, usted o su representante deben hacer traducir el documento al inglés o a su lengua materna. No se fíe de la palabra de su agente inmobiliario o vendedor de que todo está bien en el acuerdo. La mayoría de los contratos de promesa de compraventa están redactados para proteger a la empresa constructora o al promotor en lugar de al comprador. Por ejemplo, verifique si el acuerdo de promesa de venta tiene las siguientes cláusulas:

a) ¿Dice cuándo estará terminada la construcción?

b) ¿Indica que si la vivienda no está terminada en esa fecha, el promotor pagará intereses sobre el importe ya pagado por cada mes de retraso en la construcción?

c) ¿El lote donde se va a construir la propiedad es actualmente propiedad del promotor o está en proceso de ser transferido al promotor?

d) ¿Ha obtenido el promotor todos los permisos y licencias necesarios?

e) ¿Establece que si la vivienda construida es unos metros cuadrados más pequeña que la que le vendieron, se le reembolsará o se le acreditará la diferencia de tamaño?

2. En caso de duda, contrate a un abogado inmobiliario de confianza.

Un abogado (preferiblemente que domine el inglés o su lengua materna) debería poder revisar el acuerdo y responder a las preguntas planteadas anteriormente. Si hay alguna cláusula del contrato con la que no está de acuerdo, debe corregirse hasta que ambas partes estén satisfechas.

3.0 Por favor, confirme si el pago de la reserva de la propiedad es reembolsable.

A menudo, el importe pagado para reservar una unidad no es reembolsable. Antes de pagar el importe de la reserva, realice todas las diligencias necesarias. No deje que el vendedor le meta prisa alegando que hay muchas personas interesadas en la misma unidad o que la perderá si no actúa rápidamente.

4. Si compra una casa o un condominio con fines de inversión, pregunte por el rendimiento de la inversión previsto.

Intenta averiguar la tasa de ocupación de las unidades ya construidas o de las propiedades cercanas. No crea (sin pruebas) en las afirmaciones de un alto retorno de la inversión. Pida pruebas de las tasas de ocupación durante las diferentes estaciones del año (alta, baja, media). Corra los números usted mismo para ver si el ROI proyectado es alcanzable con las tasas de ocupación que ha investigado. Asegúrese de agregar a sus cálculos otras tarifas como mobiliario, tarifas de administración, tarifas de HOA, electricidad, internet, impuestos y otros gastos incidentales para formular una proyección más realista de su potencial de retorno.

Los 3 pasos para comprar una casa

Haz una oferta formal.

El procedimiento para comprar una propiedad en la República Dominicana es similar al de Canadá, Europa y Estados Unidos. Una vez que el comprador decide qué propiedad le gusta, todo lo que hay que hacer es redactar una oferta formal junto con un depósito del 1% del importe total. Se presenta la oferta al vendedor y, si éste decide aceptar la propuesta, el depósito del 1% pasa a formar parte del pago final. En caso de que la oferta no sea aceptada por el vendedor, el depósito de garantía será devuelto al comprador real.

Firmar una promesa de venta.

El siguiente paso es la firma de una promesa de venta, que es un documento legalmente vinculante que debe firmarse ante notario. Ambas partes firmarán este documento tan pronto como el abogado del comprador complete la debida diligencia requerida.

Todos los términos de la transacción se establecen en la Promesa de Venta y el documento incluirá los nombres completos de ambas partes; referencias que establezcan las identidades del comprador y del vendedor (como pasaportes y permisos de conducir válidos); una cláusula de incumplimiento; la descripción legal de la propiedad; la fecha de entrega de la propiedad; las condiciones de pago; el precio de compra; la fecha exacta del cierre; y lo más importante, el requisito de que la parte vendedora firme la Escritura de Venta una vez que se haya realizado el pago final.

El depósito requerido suele ser de alrededor del 10% y se deposita en la cuenta de depósito en garantía. De este modo, la propiedad queda reservada para ti y se retira del mercado, por lo que no tienes que preocuparte de que otra persona la compre.

Inicio

Firmar la escritura de compraventa.

Cuando la transacción está totalmente pagada, ambas partes pueden finalizar la Escritura de Venta, que también es un documento legalmente vinculante que debe ser refrendado por un notario. La escritura de compraventa permite la transferencia de la propiedad acordada del vendedor al comprador y hace que todo el proceso sea bastante sencillo y menos costoso, simplemente porque el paso de la promesa de compraventa ya no es necesario.

Es de esperar que los cierres se produzcan en un plazo de 30 a 60 días, pero todo depende realmente del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Todos los fondos del comprador tienen que estar en la plica 3 días antes del cierre. El comprador y el vendedor firmarán todos los documentos necesarios en la fecha de cierre.

Su abogado registrará la venta en el Registro de Títulos. Espere encontrar la propiedad a su nombre en un mes.

Gastos e impuestos

Compra de impuestos

Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la oficina de registro de títulos. Los impuestos y gastos de la transmisión de bienes inmuebles ascienden aproximadamente al 3,5% del valor de tasación de la propiedad, como se indica a continuación:

  • 3% de impuesto de transferencia (Ley nº 288-04). La tasa de transferencia de propiedad se basa en el mayor de los valores estimados o el precio de compra, lo que significa que los impuestos se pagan en base al valor de mercado de la propiedad determinado por las autoridades fiscales, y no en el precio de compra declarado en la escritura de venta.

Los compradores que deseen aminorar el impacto de los impuestos de transmisión tienen la opción de utilizar una laguna legal que permite la aportación de bienes en especie a sociedades sin pagar impuestos de transmisión. Para ello es imprescindible la colaboración del vendedor.

  • Del 0,5% al 1,5% en gastos de notaría, en función del valor estimado de la vivienda y de la complejidad (duración) de las transacciones.

Impuestos anuales sobre la propiedad

Las propiedades a nombre de una persona física están sujetas a un impuesto anual sobre la propiedad ("IPI") del 1% del valor tasado por el gobierno que supere los RD$7.138.000 pesos (147.000 USD), excepto los lotes o fincas sin construir fuera de los límites de la ciudad y las propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, que la haya registrado a su nombre durante más de 15 años y que no tenga otra propiedad.

Si la propiedad está en manos de una corporación, no hay que pagar el impuesto sobre la propiedad. En cambio, la empresa debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos de la empresa. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, por lo que si los impuestos sobre la renta de las empresas pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos debidos, la corporación no tendrá la obligación de pagar impuestos sobre sus activos.

Los alquileres en la República Dominicana están exentos de impuestos.

Los costes e ingresos de la propiedad

En el caso de una villa de 4 dormitorios en alquiler con capacidad para 8 huéspedes en la ciudad de la playa de Las Terrenas, Todos los precios están en USD y son aproximaciones basadas en un estudio de los agentes inmobiliarios locales y nuestra experiencia profesional.

Precios medios de alquiler-2.875/semana x 26 semanas (media anual de semanas de alquiler de villas aquí en Las Terrenas)

= 75.000 bruto

-COSTES

-Gastos de gestión (promoción, mensajería, alquiler, asistencia, etc.) = 20% del bruto

= 60,000

-Gastos extra de gestión (mantenimiento de la casa): 150/mes = 1.800

-Cuotas de la OHA por año = 4.650

-Otros gastos (electricidad, agua, gas, limpieza, jardín, piscina, internet) = 400/mes = 5.000

-Seguro de la casa = 1.000

= 12,450

47.550 en ingresos

-Mantenimiento de la casa (instalaciones, sustituciones, etc.) = 2.500/año

45.000 en beneficios netos

 

Tour de descubrimiento de bienes raíces en Las Terrenas

Le invitamos a venir y explorar nuestra pequeña ciudad paradisíaca como parte de nuestro Tour de Descubrimiento Inmobiliario de Las Terrenas es nuestro Pack VIP o la caja de herramientas perfecta para las personas que se toman en serio su plan de invertir o vivir en Las Terrenas. Incluye todos los recursos y servicios pagados que nuestra agencia ofrece y definitivamente le ayudará a ahorrar tiempo y dinero al saber si este es el lugar adecuado para usted.

Reservar ahora


 

¿Tiene curiosidad por Las Terrenas? Descubra nuestra cartera de Propiedades curada para la venta.