30 de septiembre de 2022

Todo lo que debe saber sobre la construcción de una casa en la República Dominicana

Todo lo que debe saber sobre la construcción de una casa en la República Dominicana
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Así que se enamoró de Las Terrenas y decidió que es el lugar perfecto para construir la casa que siempre soñó... ¿ahora qué? Todo el mundo a su alrededor parece estar comprando propiedades listas o en preventa y usted quiere saber si es una buena idea comenzar el proceso de construcción en la República Dominicana?
 
Mucha gente no se da cuenta de que la construcción de una casa es un proceso muy complejo, sobre todo si ha decidido emprender la construcción de la casa de sus sueños en un país extranjero. Hay que conocer de antemano muchas especificidades y matices, aplicar siempre los conocimientos en las fases adecuadas de la construcción y gestionar numerosas cosas a la vez.
 
Embárquese en este artículo para conocer el proceso de construcción en la República Dominicana, específicamente en Samaná y Las Terrenas. ¡Hablaremos de los tipos de lotes, los costos y muchos más temas interesantes sobre la construcción de una casa en el paraíso!
 

Materiales y costes de construcción

El coste de la construcción en la República Dominicana varía en función de los materiales de acabado y del tipo de construcción que se desee realizar. El coste medio de una construcción de buena calidad es de unos 1.000 dólares por metro cuadrado, que suele incluir el uso de los siguientes materiales:
 
  • Gabinetes, puertas y armarios de madera de caoba
  • Cerámica italiana
  • Accesorios de baño importados
  • Puertas correderas de cristal, etc.
Algunos proyectos inmobiliarios de lujo en venta en Las Terrenas tienen costes mucho más elevados por metro cuadrado porque los constructores utilizan materiales de mayor calidad, como el mármol para los suelos e incluso las paredes. La ventaja obvia es el efecto a largo plazo en la inversión, especialmente cuando se construye cerca de la playa o el océano.
 
A veces, la gente opta por construir con materiales de bajo coste, creyendo que está ahorrando dinero, y luego espera que un agente inmobiliario venda su villa o condominio por el precio de una inversión mucho mayor. Esto no solo retrasa la venta, sino que también socava la credibilidad del constructor en el entorno comercial en el que opera.
 
materiales de construcción
 
Ser creativo es la mejor manera de lidiar con un presupuesto limitado. Muchos buenos constructores saben cómo combinar eficazmente materiales de bajo coste para crear excelentes obras de arte que tienen mejor aspecto que muchos proyectos de alto presupuesto mal diseñados.
 
Dejar todos los detalles en manos de otra persona sólo funciona si se trabaja con una empresa de construcción de buena reputación que tenga un historial limpio que se pueda verificar en persona. Si no tiene experiencia en la construcción, pero quiere emprender un proyecto, debe encontrar a alguien que lo haya hecho con éxito antes y tratar de contratar su asesoramiento, de lo contrario, se arriesga a añadir a la comunidad otro chalet, casa o condominio mal construido, lo que reduce el valor general de la zona.
 
 

Tipos de lotes y disposiciones

Los que han estado en la península de Sam aná siempre podrán distinguir su paisaje único de cualquier otro lugar - además de las playas más hermosas, hay muchas pequeñas colinas verdes, una encima de la otra, cubiertas de una exuberante selva que ofrece espectaculares vistas del océano y un potencial infinito para el senderismo y la aventura - nunca se sabe dónde se encontrará una cueva, una cascada o una piscina natural - hay secretos increíbles que la naturaleza esconde por todo Samaná.
 
Hay dos tipos principales de terrenos: los que tienen una pendiente o los planos. Los terrenos llanos tienen un mayor valor por metro cuadrado, ya que su superficie edificable es mayor que la de los que tienen una pendiente en ángulo. Cuanto mayor sea el terreno, menor será el coste por metro cuadrado. Cuanto más cerca esté del mar y de la ciudad, más caro será.  
 
Una vez que haya encontrado la ubicación perfecta para su futura casa, ya sea frente al mar o con vistas al mar, en una comunidad cerrada o al aire libre, lo siguiente que hay que pensar es en la configuración del terreno y la distribución. Aunque hoy construya para usted, también lo hace para otra persona que le comprará más adelante. Si el terreno y el plano de distribución son inadecuados, le resultará difícil vender la propiedad cuando quiera hacerlo.
 
En lo que respecta a la distribución de la parcela, los factores más importantes a tener en cuenta son los siguientes:
 
  • Espacio frontal limitado en lotes pequeños, sin zona de amortiguación privada
  • Edificio demasiado cercano a la calle sin espacio adicional para la parte trasera
  • Dejar un espacio insuficiente o nulo en la acera
  • Comprar una casa con una entrada de paso estrecha y sin espacio en el patio delantero
  • No dejar espacio de estacionamiento en la propiedad para la casa
  • Construir una casa que ocupe toda la parcela, sin dejar espacio para un jardín
  • Construcción demasiado cerca de las parcelas adyacentes, sin zona de amortiguación para la privacidad
  • Un gran número de árboles en la parte inferior de un talud causa problemas cuando llueve
 

Proyecto y colaboración con un arquitecto

En primer lugar, para estimar el coste total del proyecto, incluyendo la licencia de obras, los impuestos y las tasas, debemos definir un programa de vida/construcción con el cliente y el arquitecto. Este programa servirá como lienzo del proyecto, abarcando las superficies y sus aplicaciones, los materiales y la estética. Debe ser lo más completo posible, entendiendo que cada variación tiene un impacto en el coste global.
 
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A continuación, o casi simultáneamente, se desarrollarán los planos del proyecto, teniendo en cuenta diversas opciones como el tejado (plano o con pendientes, materiales, etc.), las terrazas, la piscina, etc. Una vez que hayamos definido todos los puntos y aspectos principales del proyecto, tendremos que entrar en los detalles para dibujar, como los baños, las cocinas, las habitaciones e incluso el mobiliario, si es necesario.
 
Sin embargo, todo este trabajo no puede realizarse durante el proceso de construcción por dos razones. La primera razón es que los costes de los materiales fluctúan rápidamente en este ámbito, y un precio puede aumentar un 20% entre el inicio y el final de un proyecto (sobre una base de 10 meses). Por ejemplo, en 2022 se registró que los costes directos de la construcción de viviendas en el país aumentaron un 14,69% en un año
 
Además, las previsiones de los representantes del sector indican que seguirán aumentando porque la guerra entre Rusia y Ucrania ha vuelto a complicar el escenario. Por eso, desde el principio, hay que definir y calcular un proyecto de construcción para planificar todas las compras de material y evitar el aumento de los costes.
 
La segunda razón, basada en nuestra experiencia, es más práctica. Aunque esté supervisado por un proveedor general, cada artesano dará un precio inicial pero también discutirá cualquier variación, siempre de forma creciente. Así que la elaboración de los detalles del proyecto durante la construcción significa que los costes estarán fuera de control. Esto puede convertirse rápidamente en un problema importante, tanto para la obra como para la relación entre el cliente y el arquitecto.
 
Por último, nos resulta extremadamente difícil iniciar un proyecto de construcción sin saber a dónde va a "llegar" finalmente. La solución sería trabajar en un anteproyecto para definir un coste estimado que pudiera deducirse de los honorarios totales del proyecto de construcción de forma muy concreta. Sin embargo, en ese caso, un arquitecto pediría una garantía de que trabajará en todo el proyecto hasta que esté terminado, porque es mucho trabajo al principio, mucho antes de que empiece la construcción.
 

Problemas comunes que hay que evitar

Cuando vamos a ver una casa o chalet en venta con un posible cliente, lo primero que buscamos es la presencia de grietas y humedades en las paredes y techos, lo que es un claro indicio de la calidad de dicha construcción. La cimentación del edificio es uno de los aspectos más importantes, ya que si está mal construida, toda la estructura se resiente (sobre todo cuando tiembla la tierra), quedando la estructura afectada visual y estructuralmente.
 
cimientos+grietas+reparación
 
La mayoría de las viviendas de unos 150 m2 no deberían tardar menos de 7 meses en construirse, dependiendo de las condiciones meteorológicas y de otro tipo, ya que si se construye demasiado rápido, no habrá tiempo suficiente para dejar que el cemento y la estructura se sequen de forma óptima, lo que es especialmente importante a la hora de añadir los remates. Esta falta de visión acaba provocando grietas y humedad, que manchan y dañan la estructura a corto y largo plazo.
 
Dado que la pintura se ve directamente afectada, muchas viviendas requieren un repintado cada 2-3 meses, y cuando un comprador ve una casa o chalet en esas condiciones, la venta se desvía a otras propiedades. Debido a una mala planificación y a la falta de experiencia en la materia, aproximadamente el 30% de las viviendas construidas por particulares están afectadas por grietas y humedades.
 
Por mucho que pintes y cuides las paredes y cada zona de la casa, la humedad, el eterno enemigo de los hogares, acabará acechando tras las camas, el techo o el baño. Las paredes se agrietan, la pintura se desvanece y la casa adquiere una sensación de desolación y abandono. El control de la humedad en el hogar es una tarea difícil porque aparece gradualmente. Como se centra en zonas concretas, sólo hay que reparar la parte afectada de la pared en lugar de toda la casa.
 
La humedad deteriora las vigas con el tiempo, destruyendo los paneles de yeso y deformando y oxidando los armarios y los marcos metálicos. Su aparición se debe a diversos factores, el más común de los cuales son las fugas. Sin embargo, puede producirse en entornos cerrados con alta condensación de agua, como un fregadero de cocina, y dar lugar a la aparición de hongos que pueden atacar a las cortinas de ducha, los muebles de madera y los armarios.
 
A la hora de poner los cimientos y el tejado, es fundamental contar con la presencia de un profesional cualificado, sin olvidar que una instalación de tuberías defectuosa puede suponer un gran desastre para cualquier chalet a corto o largo plazo. Ante todo, es preferible tener un presupuesto realista y crear un diseño a seguir con la ayuda de personal experimentado. La mayoría de las villas situadas en buenos barrios de la República Dominicana fueron construidas por ingenieros de renombre, por lo que conservan un alto valor de reventa y se consideran una buena inversión.
 
 
A continuación, una lista de los errores de planificación más frecuentes en la zona, para que pueda aprender de los errores de los demás
  • Cocinas muy pequeñas y mal iluminadas, con ventanas minúsculas que no dejan pasar la luz del día
  • Ventanas estrechas y pequeñas que dejan entrar poca luz
  • Puertas estrechas que limitan el paso de los muebles
  • Dormitorios principales pequeños
  • Baños insuficientes y estrechos
  • Interruptores de luz ocultos detrás de las puertas que se abren hacia adentro
  • Un cuarto de baño para visitantes debajo de la escalera con un WC en el extremo más alejado - Baños con poca ventilación
  • Cocinas sin extractores de aire
  • Escaleras estrechas y sinuosas
  • Falta de planificación para la construcción de depósitos de agua
  • Más de dos puertas entre la suite principal, el vestidor y el baño principal
     

Frente al mar VS Vista al mar - pros y contras 

Propiedades frente al mar

El sueño de tener una propiedad frente a la playa o al mar está siempre presente para la mayoría de las personas que viajan a comprar una propiedad en Samaná. La realidad de la vida frente al mar es que, aunque es más romántica e incluso más saludable, la proximidad del mar tendrá un impacto financiero significativo en el propietario a corto plazo. El costo de mantener las villas frente al mar es alto, y la ciudad costera de Las Terrenas no puede escapar a esta realidad.
 
Las propiedades frente al mar están justo en la playa, lo que significa que las unidades de la planta baja tienen acceso directo a la playa. Las propiedades que están en un piso más alto suelen tener una escalera conectada a su terraza que ofrece acceso a la playa. Otras propiedades tienen un patio o jardín trasero que conduce a la playa. Vivir en una propiedad frente al mar reduce a cero los desplazamientos a la playa.
 

Pros

  • Para los que siempre han soñado con vivir en una propiedad frente al mar o alquilar una para el verano, hay muchos pros.
  • Si desea pasar sus vacaciones en la playa con su familia y amigos, entonces una propiedad frente al mar es el camino a seguir. Siempre habrá gente que quiera visitarte, así que no faltarán las reuniones. 
  • Siempre tendrá algo que hacer cuando viva en una propiedad frente al mar. Por ejemplo, puedes dar paseos por la playa a primera hora de la mañana, tomar café en el patio, hacer un picnic en la playa y ver la puesta de sol. 
  • Vivir junto al mar también puede ser beneficioso para tu salud. No solo recibirás mucha vitamina D, respirarás aire fresco y disminuirás el estrés.
  • Dado que las propiedades frente al mar son muy codiciadas, constituyen una gran inversión. Si no tiene previsto vivir en su propiedad frente al mar todo el año, puede alquilarla y obtener ingresos adicionales.

Cons

  • Aunque parezca que no hay contras en las propiedades frente al mar, siempre hay algunos contras. 
  • Cuando uno invierte en una propiedad frente al mar sólo quiere pensar en los cálidos días de sol que va a disfrutar. Sin embargo, cuando se vive cerca del océano, el tiempo también puede ser imprevisible. 
  • En presencia de una tormenta, es posible que te preocupes por las altas olas y la lluvia durante días. Además de atraparte dentro de la casa, el mal tiempo puede causar muchos daños a tu propiedad. 
  • Esto también significa que podría tener que pagar mayores costes de mantenimiento para su propiedad en la playa. El agua salada es corrosiva y puede causar daños en la estructura. El seguro de la vivienda también hará mella en tu cartera. 
  • Con una propiedad frente al mar, también puede esperar tener que lidiar con un montón de arena. Si no tienes cuidado, encontrarás arena por todas partes. 
  • Aunque te imagines en una playa aislada cuando vives en una propiedad frente al mar, lo más probable es que tengas que compartir la playa con otras personas. 
  • Es posible que no tengas mucha privacidad cuando vives en una propiedad frente al mar. Durante los meses de verano, puede esperar más tráfico en la playa. 

Propiedades con vista al mar

En las propiedades con vistas al mar, la playa no está a unos pasos de su puerta. Sin embargo, seguirá teniendo una vista del océano y algunas propiedades están a una distancia caminable de la playa. Algunas propiedades con vista al mar están a lo largo de la costa y pueden ofrecer un acceso más cercano a la playa. Otras propiedades con vista al mar tienen la playa a una distancia aún más cercana, pero a menudo es una playa rocosa.
 
Sin embargo, otras propiedades se encuentran en acantilados a lo largo de la costa. Aunque no ofrezcan un acceso más cercano a la playa, sí que tienen grandes vistas del océano. Aunque no estén a un paso de la playa, los condominios con vistas al mar seguirán ofreciendo unas vistas increíbles. 
 

Pros

  • Si quiere estar cerca del océano pero quiere estar separado del tráfico de la playa, una propiedad con vistas al océano es una solución perfecta. Obtendrá el ambiente de la vida en la playa, pero aún así, mantendrá cierta separación de los peatones. 
  • Otra cosa buena de una propiedad con vista al mar es que no arrastrará tanta arena dentro. 
  • Vivir cerca de la playa con grandes vistas al mar también le proporcionará un gran alivio del estrés. Disfrutarás de la paz mientras te sientas en tu balcón mientras te tomas el café de la mañana. 
  • También podrá abrir su botella de vino favorita mientras disfruta de la puesta de sol. 
  • Lo creas o no, vivir en una propiedad con vistas al mar también puede mejorar tu forma física. Puede que tengas que dar un pequeño paseo para llegar a la playa.
  • Si estás en una zona animada, empezarás a ir andando a las tiendas, a los restaurantes y a hacer otras actividades. 
  • Por no hablar de que a tus amigos y familiares les encantará ir a visitarte a tu propiedad con vistas al mar. 
  • Las propiedades con vista al mar son también mucho más baratas que las propiedades frente al mar. 

Cons

  • La distancia de la playa puede ser una gran desventaja para la gente. A algunas personas les gusta la comodidad de estar cerca de la playa, por lo que tener una propiedad con vistas al mar puede seguir pareciendo una desventaja, especialmente si está en una zona aislada.
  • Mientras que la temporada de invierno puede ser mucho más tranquila, la temporada de verano suele atraer a grandes multitudes a las propiedades frente al mar. El aumento de la población puede crear más tráfico en una comunidad que de otro modo sería tranquila. 
  • Aunque vivir en una propiedad frente al mar significa tener un gran cielo soleado casi todo el año, todavía hay que preocuparse de que la madre naturaleza lance algunas bolas curvas. 
  • En el Océano Atlántico, la temporada de huracanes va de junio a noviembre. 
 
¡Vea nuestros lotes de construcción con vista al mar y frente al mar disponibles para la venta!
 

Piscinas

La piscina es una de las características que pueden hacer que una villa caribeña sea más o menos atractiva para amigos y familiares. En el pasado, la gente la juzgaba sólo por su tamaño, pero ahora hay otros factores a tener en cuenta. Las grandes piscinas son claramente un dolor de cabeza en términos de mantenimiento, por no hablar de las elevadas facturas de energía. Si tiene la intención de diseñar pensando en una futura venta, una piscina de tamaño medio con la altura adecuada para acoger a nadadores y no nadadores es imprescindible.
 
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Existen numerosos recursos en línea para el diseño de piscinas en los que puede obtener diagramas apropiados que incluyen profundidades adecuadas, tamaños, spas, gazebos, pérgolas y una variedad de otros consejos útiles. Este es uno de esos sitios donde puede obtener grandes ideas para el diseño de piscinas.
 
Los sitios web inmobiliarios que muestran villas Propiedades en venta y alquiler son también una buena fuente de información, no necesariamente para el diseño, sino para encontrar muchos estilos diferentes de piscinas construidas en villas y casas muy exclusivas en toda la República Dominicana.
 

¿Está preparado para construir la casa de sus sueños en nuestro paraíso caribeño? 

Si la respuesta es afirmativa, o si está interesado y desea discutir el proceso de construcción con nuestros expertos inmobiliarios locales con más detalle, ¡pongámonos en contacto hoy mismo! 
 
 
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